企业并购的主要法律问题——国有资产保护问题

作者简介：唐清林，北京律师，人民大学法学硕士，擅长企业并购律师业务，并对该业务领域的理论研究感兴趣，曾编写《企业并购法律实务》（副主编，群众出版社出版），本文为该书部分章节内容的摘要。
联系方式：lawyer3721@163.com；13366687472。

一、问题的由来
国企改革是我国市场经济体制改革的关键。从十一届三中全会以来，国企改革经历了放权让利、承包经营和公司制改革。我国的国有企业数量众多，资产总量庞大。到2002年底，我国国有资产总量达到11.83万亿元，其中经营性国有资产7.69万亿元，占65%；非经营性国有资产4.14万亿元，占35%。15.9万户国有及国有控股企业的资产总额达18.02万亿元，实现利润3786.3亿元，上交税金6794.1亿元。十六大以来，国有经济布局和结构调整的步伐加快。根据“坚持有进有退、有所为有所不为”的方针，除了关系国家安全的行业、自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业、重要资源行业以及支柱产业和高新技术产业，其他竞争性领域的国有企业可以通过兼并、联合、重组、出售、拍卖等方式进行结构调整，与外资企业和民营企业参与市场公平竞争，使劣势企业退出市场。
2003年11月19日，中国国务院国有资产监督委员会和联合国工业发展组织在北京共同举办了“并购重组国际高峰论坛”。国资委主任李荣融在论坛开幕式上明确表示：“中国将迎来一次并购重组的高潮，国有大企业特别是中央企业将是参与并购的重要力量。” 这句话实际上指出并购正在成为国企改革的新途径。
但是，国企并购过程中暴露出来的一个严重问题就是国有资产的大量流失。比如企业并购过程中低价出售国有资产；国有企业管理层利用管理者收购 (MBO)的方式低价购买国有资产；还有的是在国有资产出售和拍卖过程中，暗箱操作、低估漏估国有资产。
二、问题的解决
针对国有资产流失的问题，国家一直给予了高度关注，并且制定了一系列的政策法规来防止各种侵吞国有资产的行为。这些政策法规主要包括1991年11月16日国务院发布的《国有资产评估管理办法》、1992年7月18日国家国有资产管理局发布的《国有资产评估管理办法施行细则》、《十六大报告》、2003年5月27日国务院发布的《企业国有资产监督管理暂行条例》、2003年9月9日国有资产监督管理委员会发布的《国有企业清产核资办法》、2003年12月15日国有资产监督管理委员会发布的《关于规范国有企业改制工作的意见》和2003年12月31日国有资产监督管理委员会发布的《企业国有产权转让管理暂行办法》。上述政策法规对国有资产流失问题提出了系统的解决办法。
1．完善国有资产管理体制
《《十六大报告》》对国有资产管理体制提出两级出资人制度，这是完善国有资产管理体制的重大突破。中国国有经济布局和结构战略性调整进展不快的一个根本原因就是国有资产管理体制改革滞后，突出表现为出资人没有真正到位和对国有资产多头管理。根据《十六大报告》的精神，国有资产管理体制改革在坚持国家所有的前提下，将由中央政府和地方政府分别代表国家履行出资人职责，享有所有者权益。这有利于发挥地方政府加强国有资产监管、实现国有资产保值增值的积极性和主动性。但是，省、市（地）人民政府在依法享有更多的出资人权力的同时，也要承担更多的实现国有资产保值增值的责任，这也将加快国有经济布局和结构调整的步伐。因此，我们要建立并完善中央和省、市（地）两级出资人制度，造就国有资产中央国有和地方国有并存的格局。
2．完善国有企业的清产核资制度
所谓清产核资是指国有资产监督管理机构根据国家专项工作要求或者企业特定经济行为需要，按照法定的工作程序、方法和政策，组织企业进行账务清理、财产清查，并依法认定企业的各项资产损溢，从而真实反映企业的资产价值和重新核定企业国有资本金的活动。在涉及国有企业的并购过程中，清产核资是完整掌握该国有企业资产状况的有力途径。因此，国务院国有资产监督管理委员会于2003年9月9日专门针对国有企业改制过程中的清产核资问题发布了《国有企业清产核资办法》。
清产核资的范围主要包括账务清理、资产清查、价值重估、损溢认定和资金核实。账务清理是指对企业的各种银行账户、会计核算科目、各类库存现金和有价证券等基本财务情况进行全面核对和清理，以及对企业的各项内部资金往来进行全面核对和清理，以保证企业账账相符、账证相符，促进企业账务的全面、准确和真实。资产清查是指对企业的各项资产进行全面的清理、核对和查实。在资产清查中把实物盘点同核实账务结合起来，把清理资产同核查负债和所有者权益结合起来，重点做好各类应收及预付账款、各项对外投资、账外资产的清理，以及做好企业有关抵押、担保等事项的清理。价值重估是对企业账面价值和实际价值背离较大的主要固定资产和流动资产按照国家规定方法、标准进行重新估价。损溢认定是指国有资产监督管理机构依据国家清产核资政策和有关财务会计制度规定，对企业申报的各项资产损溢和资金挂账进行认证。资金核实是指国有资产监督管理机构根据企业上报的资产盘盈和资产损失、资金挂账等清产核资工作结果，依据国家清产核资政策和有关财务会计制度规定，组织进行审核并批复准予账务处理，重新核定企业实际占用的国有资本金数额。　　
国有企业改制，必须对企业各类资产、负债进行全面认真的清查，做到账、卡、物、现金等齐全、准确、一致。要按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，核实和界定国有资本金及其权益，其中国有企业借贷资金形成的净资产必须界定为国有产权。企业改制中涉及资产损失认定与处理的，必须按有关规定履行批准程序。改制企业法定代表人和财务负责人对清产核资结果的真实性、准确性负责。
3．完善国有企业财务审计制度
国有企业改制，必须由直接持有该国有产权的单位决定聘请具备资格的会计师事务所进行财务审计。凡改制为非国有的企业，必须按照国家有关规定对企业法定代表人进行离任审计。改制企业必须按照有关规定向会计师事务所或政府审计部门提供有关财务会计资料和文件，不得妨碍其办理业务。任何人不得授意、指使、强令改制企业会计机构、会计人员提供虚假资料文件或违法办理会计事项。
4．国有资产转让的公开化
国有资产转让过程中出现的暗箱操作和不透明做法使得国有资产的转让失去监督，无法通过社会的公平竞争实现国有资产价值最大化。因此，我们必须建立国有资产的公开拍卖制度，使国有资产出售信息公开透明，避免国有资产转让中的暗箱操作，造就国有资产转让中购买者之间的公平竞争局面，通过提高出售过程的竞争性和透明度使国家利益最大化。关键的问题是要设计和实施一套公正透明的竞争招标程序，尤其是要保证所有潜在的买主都能得到充分的信息，力求通过投标者的相互竞争来作出对国家最有利的选择。
《关于规范国有企业改制工作的意见》明确规定：“非上市企业国有产权转让要进入产权交易市场，不受地区、行业、出资和隶属关系的限制，并按照《企业国有产权转让管理暂行办法》的规定，公开信息，竞价转让。具体转让方式可以采取拍卖、招投标、协议转让以及国家法律法规规定的其他方式。”《企业国有产权转让管理暂行办法》第14条规定：“转让方应当将产权转让公告委托产权交易机构刊登在省级以上公开发行的经济或者金融类报刊和产权交易机构的网站上，公开披露有关企业国有产权转让信息，广泛征集受让方。产权转让公告期为20个工作日。转让方披露的企业国有产权转让信息应当包括下列内容：(一)转让标的的基本情况；(二)转让标的企业的产权构成情况；(三)产权转让行为的内部决策及批准情况；(四)转让标的企业近期经审计的主要财务指标数据；(五)转让标的企业资产评估核准或者备案情况；(六)受让方应当具备的基本条件；(七)其他需披露的事项。”第16条规定：“经公开征集产生两个以上受让方时，转让方应当与产权交易机构协商，根据转让标的的具体情况采取拍卖或者招投标方式组织实施产权交易。采取拍卖方式转让企业国有产权的，应当按照《中华人民共和国拍卖法》及有关规定组织实施。采取招投标方式转让企业国有产权的，应当按照国家有关规定组织实施。” 第18条规定：“经公开征集只产生一个受让方或者按照有关规定经国有资产监督管理机构批准的，可以采取协议转让的方式。”
5．公正评估国有资产
在企业并购中，经常出现低估国有资产的行为。由于国有资产天然的非人格化，即所谓的老板缺位，导致无人关心国有资产在并购过程中的真实价值。并购当事人通过低价出售国有资产，使国有资产成为私有资产。
针对国有资产被低价出售的现象，国务院于1991年11月16日发布了《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)。1992年7月18日，前国家国有资产管理局又发布了《国有资产评估管理办法施行细则》。这两个法规对国有资产评估进行了全面的规定。
国有资产评估工作，按照国有资产管理权限，由国有资产管理行政主管部门负责管理和监督。国有资产评估组织工作，按照占有单位的隶属关系，由行业主管部门负责。国有资产管理行政主管部门和行业主管部门不直接从事国有资产评估业务。
能够接受国有资产占有单位的委托，从事国有资产评估业务的机构必须是持有国务院或者省、自治区、直辖市人民政府国有资产管理行政主管部门颁发的国有资产评估资格证书的资产评估公司、会计师事务所、审计事务所、财务咨询公司，经国务院或者省、自治区、直辖市人民政府国有资产管理行政主管部门认可的临时评估机构。
国有资产评估按照下列程序进行：(1)申请立项；(2)资产清查；(3)评定估算；(4)验证确认。
国有资产评估方法包括：(1)收益现值法；(2)重置成本法；(3)现行市价法；(4)清算价格法；(5)国务院国有资产管理行政主管部门规定的其他评估方法。用收益现值法进行资产评估的，应当根据被评估资产合理的预期获利能力和适当的折现率，计算出资产的现值，并以此评定重估价值。用重置成本法进行资产评估的，应当根据该项资产在全新情况下的重置成本，减去按重置成本计算的已使用年限的累积折旧额，考虑资产功能变化、成新率等因素，评定重估价值；或者根据资产的使用期限，考虑资产功能变化等因素重新确定成新率，评定重估价值。用现行市价法进行资产评估的，应当参照相同或者类似资产的市场价格，评定重估价值。用清算价格法进行资产评估的，应当根据企业清算时其资产可变现的价值，评定重估价值。对流动资产中的原材料、在制品、协作件、库存商品、低值易耗品等进行评估时，应当根据该项资产的现行市场价格、计划价格，考虑购置费用、产品完工程度、损耗等因素，评定重估价值。对有价证券的评估，参照市场价格评定重估价值；没有市场价格的，考虑票面价值、预期收益等因素，评定重估价值。对占有单位的无形资产，区别下列情况评定重估价值：（1）外购的无形资产，根据购入成本及该项资产具有的获利能力；（2）自创或者自身拥有的无形资产，根据其形成时所需实际成本及该项资产具有的获利能力；（3）自创或者自身拥有的未单独计算成本的无形资产，根据该项资产具有的获利能力。
总之，凡是涉及国有企业的并购，必须依照《国有资产评估管理办法》聘请具备资格的资产评估事务所进行资产和土地使用权评估。国有控股企业进行资产评估，要严格履行有关法律法规规定的程序。向非国有投资者转让国有产权的，由直接持有该国有产权的单位决定聘请资产评估事务所。企业的专利权、非专利技术、商标权、商誉等无形资产必须纳入评估范围。评估结果由依照有关规定批准国有企业改制和转让国有产权的单位核准。
6．完善国有资产的定价管理
向非国有投资者转让国有产权的底价，或者以存量国有资产吸收非国有投资者投资时国有产权的折股价格，由依照有关规定批准国有企业改制和转让国有产权的单位决定。底价的确定主要依据资产评估的结果，同时要考虑产权交易市场的供求状况、同类资产的市场价格、职工安置、引进先进技术等因素。上市公司国有股转让价格在不低于每股净资产的基础上，参考上市公司盈利能力和市场表现合理定价。
7. 加强转让价款的管理
转让国有产权的价款原则上应当一次结清。一次结清确有困难的，经转让和受让双方协商，并经依照有关规定批准国有企业改制和转让国有产权的单位批准，可采取分期付款的方式。分期付款时，首期付款不得低于总价款的30%，其余价款应当由受让方提供合法担保，并在首期付款之日起一年内支付完毕。转让国有产权的价款优先用于支付解除劳动合同职工的经济补偿金和移交社会保障机构管理职工的社会保险费，以及偿还拖欠职工的债务和企业欠缴的社会保险费，剩余价款按照有关规定处理。


建设部


建设部关于发布国家标准《房地产估价规范》的通知
建设部




国务院各有关部门，各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、有关计委，各计划单列
市建委，新疆生产建设兵团：
根据建设部《一九九八年工程建设国家标准制订、修订计划（第二批）》（建标〔1998〕244号）的要求，由建设部会同有关部门共同制订的《房地产估价规范》，经有关部门会审，批准为推荐性国家标准，编号为ＧＢ／Ｔ50291—1999，自1999年6月1日起施行
。
本规范由建设部负责管理，中国房地产估价师学会负责具体解释工作，建设部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行。

1 总则
1．0．1 为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。
1．0．2 本规范适用于房地产估价活动。
1．0．3 房地产估价应独立、客观、公正。
1．0．4 房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。

2 术语
2．0．1 房地产 ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ， ｒｅａｌ ｐｒｏｐｅｒ－ｔｙ
土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
2．0．2 房地产估价 ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ａｐ－ｐｒａｉｓａｌ， ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｖａｌｕａｔｉｏｎ
专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2．0．3 估价对象 ｓｕｂｊｅｃｔ ｐｒｏｐｅｒｔｙ
一个具体估价项目中需要估价的房地产。
2．0．4 估价目的 ａｐｐｒａｉｓａｌ ｐｕｒｐｏｓｅ
估价结果的期望用途。
2．0．5 估价时点 ａｐｐｒａｉｓａｌ ｄａｔｅ， ｄａｔｅｏｆ ｖａｌｕｅ
估价结果对应的日期。
2．0．6 客观合理价格或价值 ｖａｌｕｅ
某种估价目的特定条件下形成的正常价格。
2．0．7 公开市场 ｏｐｅｎ ｍａｒｋｅｔ
在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
2．0．8 公开市场价值 ｏｐｅｎ ｍａｒｋｅｔ ｖａｌ－ｕｅ
在公开市场上最可能形成的价格。
采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。
2．0．9 类似房地产 ｓｉｍｉｌａｒ ｐｒｏｐｅｒｔｙ
与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
2．0．10 同一供求圈 ｃｏｍｐａｒａｂｌｅ ｓｅａｒｃｈａｒｅａ
与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。
2．0．11 最高最佳使用 ｈｉｇｈｅｓｔ ａｎｄ ｂｅｓｔｕｓｅ
法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
2．0．12 市场比较法 ｍａｒｋｅｔ ｃｏｍｐａｒｉ－ｓｏｎ ａｐｐｒｏａｃｈ， ｓａｌｅｓ ｃｏｍｐａｒｉｓｏｎ ａｐｐｒｏａｃｈ
将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2．0．13 收益法 ｉｎｃｏｍｅ ａｐｐｒｏａｃｈ， ｉｎ－ｃｏｍｅ ｃａｐｉｔａｌｉｚａｔｉｏｎ ａｐｐｒｏａｃｈ
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2．0．14 成本法 ｃｏｓｔ ａｐｐｒｏａｃｈ
求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2．0．15 假设开发法 ｈｙｐｏｔｈｅｔｉｃａｌ ｄｅ－ｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｍｅｔｈｏｄ， ｒｅｓｉｄｕａｌ ｍｅｔｈｏｄ
预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2．0．16 基准地价修正法 ｌａｎｄ ｄａｔｕｍｖａｌｕｅ ｍｅｔｈｏｄ
在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。
2．0．17 潜在毛收入 ｐｏｔｅｎｔｉａｌ ｇｒｏｓｓ ｉｎ－ｃｏｍｅ
假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。
2．0．18 有效毛收入 ｅｆｆｅｃｔｉｖｅ ｇｒｏｓｓ ｉｎ－ｃｏｍｅ
由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。
2．0．19 运营费用 ｏｐｅｒａｔｉｎｇ ｅｘｐｅｎｓｅｓ
维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。
2．0．20 净收益 ｎｅｔ ｉｎｃｏｍｅ， ｎｅｔ ｏｐｅｒ－ａｔｉｎｇ ｉｎｃｏｍｅ
由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。
2．0．21 建筑物重置价格 ｒｅｐｌａｃｅｍｅｎｔｃｏｓｔ ｏｆ ｂｕｉｌｄｉｎｇ
采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
2．0．22 建筑物重建价格 ｒｅｐｒｏｄｕｃｔｉｏｎｃｏｓｔ ｏｆ ｂｕｉｌｄｉｎｇ
采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。
2．0．23 物质上的折旧 ｐｈｙｓｉｃａｌ ｄｅｐｒｅ－ｃｉａｔｉｏｎ， ｐｈｙｓｉｃａｌ ｄｅｔｅｒｉｏｒａｔｉｏｎ
建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。
2．0．24 功能上的折旧 ｆｕｎｃｔｉｏｎａｌ ｄｅ－ｐｒｅｃｉａｔｉｏｎ， ｆｕｎｃｔｉｏｎａｌ ｏｂｓｏｌｅｓｃｅｎｃｅ
建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。
2．0．25 经济上的折旧 ｅｃｏｎｏｍｉｃ ｄｅｐｒｅ－ｃｉａｔｉｏｎ， ｅｃｏｎｏｍｉｃ ｏｂｓｏｌｅｓｃｅｎｃｅ
建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。
2．0．26 估价结果 ｃｏｎｃｌｕｓｉｏｎ ｏｆ ｖａｌｕｅ
关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。
2．0．27 估价报告 ａｐｐｒａｉｓａｌ ｒｅｐｏｒｔ
全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。

3 估价原则
3．0．1 房地产估价应遵循下列原则：
1 合法原则；
2 最高最佳使用原则；
3 替代原则；
4 估价时点原则。
3．0．2 遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
3．0．3 遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：
1 保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；
2 转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；
3 装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；
4 重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；
5 上述情形的某种组合。
3．0．4 遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
3．0．5 遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

4 估价程序
4．0．1 自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行：
1 明确估价基本事项；
2 拟定估价作业方案；
3 搜集估价所需资料；
4 实地查勘估价对象；
5 选定估价方法计算；
6 确定估价结果；
7 撰写估价报告；
8 估价资料归档。
4．0．2 明确估价基本事项主要应包括下列内容：
1 明确估价目的；
2 明确估价对象；
3 明确估价时点。
注：1 估价目的应由委托方提出；
2 明确估价对象应包括明确估价对象
的物质实体状况和权益状况；
3 估价时点应根据估价目的确定，采
用公历表示，精确到日；
4 在明确估价基本事项时应与委托方
共同商议，最后应征得委托方认可。
4．0．3 在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。
估价作业方案主要应包括下列内容：
1 拟采用的估价技术路线和估价方法；
2 拟调查搜集的资料及其来源渠道；
3 预计所需的时间、人力、经费；
4 拟定作业步骤和作业进度。
4．0．4 估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。
估价所需资料主要应包括下列方面：
1 对房地产价格有普遍影响的资料；
2 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；
3 相关房地产交易、成本、收益实例资料；
4 反映估价对象状况的资料。
4．0．5 估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其
周围环境或临路状况进行拍照等。
4．0．6 完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。

5 估价方法
5．1 估价方法选用
5．1．1 估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。
5．1．2 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。
5．1．3 根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。
5．1．4 有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。
5．1．5 收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
5．1．6 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5．1．7 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
5．2 市场比较法
5．2．1 运用市场比较法估价应按下列步骤进行：
1 搜集交易实例；
2 选取可比实例；
3 建立价格可比基础；
4 进行交易情况修正；
5 进行交易日期修正；
6 进行区域因素修正；
7 进行个别因素修正；
8 求出比准价格。
5．2．2 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。
搜集交易实例应包括下列内容：
1 交易双方情况及交易目的；
2 交易实例房地产状况；
3 成交价格；
4 成交日期；
5 付款方式。
5．2．3 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。
选取的可比实例应符合下列要求：
1 是估价对象的类似房地产；
2 成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；
3 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
5．2．4 选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。
换算处理应包括下列内容：
1 统一付款方式；
2 统一采用单价；
3 统一币种和货币单位；
4 统一面积内涵和面积单位。
注：1 统一付款方式应统一为在成交日期
时一次总付清；
2 不同币种之间的换算，应按中国人
民银行公布的成交日期时的市场汇率
中间价计算。
5．2．5 进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。
有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：
1 有利害关系人之间的交易；
2 急于出售或购买情况下的交易；
3 受债权债务关系影响的交易；
4 交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易；
5 交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；
6 相邻房地产的合并交易；
7 特殊方式的交易；
8 交易税费非正常负担的交易；
9 其他非正常的交易。
注：1 当可供选择的交易实例较少，确
需选用上述情形的交易实例时，应对
其进行交易情况修正；
2 对交易税费非正常负担的修正，
应将成交价格调整为依照政府有关规
定，交易双方负担各自应负担的税费
下的价格。
5．2．6 进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。
交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。
5．2．7 进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。
区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。
区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。
进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。
5．2．8 进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等；有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑
结构，楼层，朝向等。
个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。
进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。
5．2．9 交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。
每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。
5．2．10 选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。
5．2．11 市场比较法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。
5．3 收益法
5．3．1 运用收益法估价应按下列步骤进行：
1 搜集有关收入和费用的资料；
2 估算潜在毛收入；
3 估算有效毛收入；
4 估算运营费用；
5 估算净收益；
6 选用适当的资本化率；
7 选用适宜的计算公式求出收益价格。
注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。
5．3．2 净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：
1 出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。
租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。
维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。
2 商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
3 生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。
4 尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。
5．3．3 估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。
有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。
利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、远营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。
5．3．4 在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：
1 每年基本上固定不变；
2 每年基本上按某个固定的数额递增或递减；
3 每年基本上按某个固定的比率递增或递减；
4 其他有规则的变动情形。
5．3．5 资本化率应按下列方法分析确定：
1 市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。
2 安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。
3 复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：
Ｒ＝Ｍ·ＲM＋（1－Ｍ）ＲE （5．3．5）
式中 Ｒ——资本化率（％）；
Ｍ——贷款价值比率（％），抵押贷款额
占房地产价值的比率；
ＲM——抵押贷款资本化率（％），第一年
还本息额与抵押贷款额的比率；
ＲE——自有资本要求的正常收益率
（％）。
4 投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。
5．3．6 资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，它们之间的关系应按下式确定：
ＲO＝Ｌ·ＲL＋Ｂ·ＲB （5．3．6）
式中 ＲO——综合资本化率（％），适用于土地
与建筑物合一的估价；
ＲL——土地资本化率（％），适用于土地
估价；
ＲB——建筑物资本化率（％），适用于建
筑物估价；
Ｌ——土地价值占房地价值的比率
（％）；
Ｂ——建筑物价值占房地价值的比率
（％），Ｌ＋Ｂ＝100％
5．3．7 计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。收益法的基本公式如下：
ｎ Ａi
Ｖ＝∑－－－－－－－ （5．3．7）
ｉ
i=1 （1＋Ｒ）
式中 Ｖ——收益价格（元，元／平方米）；
Ａi——未来第ｉ年的净收益（元，元／
平方米）；
Ｒ——资本化率（％）；
ｎ——未来可获收益的年限（年）。
5．3．8 对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采用下列方式之一处理：
1 先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。
2 将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
5．3．9 当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：
ＡO－ＶB·ＲB
ＶL＝－－－－－－－ （5．3．9－1）
ＲL
当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：
ＡO－ＶL·ＲL
ＶB＝－－－－－－－ （5．3．9－2）
ＲB
式中 ＡO——土地与地上建筑物共同产生的
净收益（元，元／平方米）；
ＶL——土地价值（元，元／平方米）；
ＶB——建筑物价值（元，元／平方米）。
5．4 成本法
5．4．1 运用成本法估价应按下列步骤进行：
1 搜集有关成本、税费、开发利润等资料；
2 估算重置价格或重建价格；
3 估算折旧；
4 求出积算价格。
5．4．2 重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：
1 土地取得费用；
2 开发成本；
3 管理费用；
4 投资利息；
5 销售税费；
6 开发利润。
注：开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。
5．4．3 具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据估价对象的实际情况，在第5．4．2条列举的价格构成内容的基础上酌予增减，并应在估价报告中予以说明。
5．4．4 同一宗房地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。
5．4．5 求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。
5．4．6 建筑物的重置价格或重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算。
建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。
5．4．7 成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。
5．4．8 建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分。修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分，反之为不可修复部分。对于可修复部分，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。
5．4．9 扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取：
1 直线法下的建筑物现值计算公式：
ｔ
Ｖ＝Ｃ－（Ｃ－Ｓ）－ （5．4．9－1）
Ｎ
2 双倍余额递减法下的建筑物现值计算
公式：
2 ｔ
Ｖ＝Ｃ（1－－） （5．4．9－2）
Ｎ
3 成新折扣法下的建筑物现值计算公式：
Ｖ＝Ｃ·ｑ （5．4．9－3）
式中 Ｖ——建筑物现值（元，元／平方米）；
Ｃ——建筑物重置价格或重建价格（元，
元／平方米）；
Ｓ——建筑物预计净残值（元，元／平方米）；
ｔ——建筑物已使用年限（年）；
Ｎ——建筑物耐用年限（年）；
ｑ——建筑物成新率（％）。
注：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑
物现值，估价人员都应亲临估价对象
现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程
度，根据建筑物的建成时间，维护、保
养、使用情况，以及地基的稳定性等，
最后确定应扣除的折旧额或成新率。
5．4．10 建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。
经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。
5．4．11 估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为：
1 建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计；
2 建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧；
3 建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧；
4 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧；
5 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。
5．4．12 积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑物的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。
5．4．13 新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。
5．5 假设开发法
5．5．1 运用假设开发法估价应按下列步骤进行：
1 调查待开发房地产的基本情况；
2 选择最佳的开发利用方式；
3 估计开发建设期；
4 预测开发完成后的房地产价值；
5 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费；
6 进行具体计算。
5．5．2 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。
待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。
5．5．3 运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。
5．5．4 预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。
5．5．5 开发利润的计算基数可取待开发房地产价值与开发成本之和，或取开发完成后的房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。
5．5．6 运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。
5．6 基准地价修正法
5．6．1 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：
1 搜集有关基准地价的资料；
2 确定估价对象所处地段的基准地价；
3 进行交易日期修正；
4 进行区域因素修正；
5 进行个别因素修正；
6 求出估价对象宗地价格。
5．6．2 进行交易日期修正，应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。
交易日期修正的方法，同市场比较法中的交易日期修正的方法。
5．6．3 区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法，同市场比较法中的区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法。
5．6．4 运用基准地价修正法评估宗地价格时，宜按当地对基准地价的有关规定执行。

6 不同估价目的下的估价
6．0．1 房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别：
1 土地使用权出让价格评估；
2 房地产转让价格评估；
3 房地产租赁价格评估；
4 房地产抵押价值评估；
5 房地产保险估价；
6 房地产课税估价；
7 征地和房屋拆迁补偿估价；
8 房地产分割、合并估价；
9 房地产纠纷估价；
10 房地产拍卖底价评估；
11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价；
12 其他目的的房地产估价。
6．1 土地使用权出让价格评估
6．1．1 土地使用权出让价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
6．1．2 土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估，应采用公开市场价值标准。招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估，参照6．10房地产拍卖底价评估进行。
6．1．3 土地使用权出让价格评估，可采用市场比较法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。
6．2 房地产转让价格评估
6．2．1 房地产转让价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。
6．2．2 房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。
6．2．3 房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。
6．2．4 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。
6．3 房地产租赁价格评估
6．3．1 房地产租赁价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。
6．3．2 从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。
住宅的租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规定的租赁政策。
6．3．3 房地产租赁价格评估，可采用市场比较法、收益法和成本法。
6．3．4 以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。
6．4 房地产抵押价值评估
6．4．1 房地产抵押价值评估，应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。
6．4．2 房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
6．4．3 房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。
依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。
首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。
再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。
6．4．4 以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：
1 首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
2 用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
6．4．5 以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。
6．4．6 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。
6．4．7 以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。
6．4．8 以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。
6．5 房地产保险估价
6．5．1 房地产保险估价，应依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。
6．5．2 房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。
6．5．3 保险价值应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的的价值。
保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额，也应是投保人对保险标的的实际投保金额。
6．5．4 房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，估价方法宜采用成本法、市场比较法。
6．5．5 房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。
6．5．6 保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。
6．6 房地产课税估价
6．6．1 房地产课税估价应按相应税种为核定其计税依据提供服务。
6．6．2 有关房地产税的估价，应按相关税法具体执行。
6．6．3 房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。
6．7 征地和房屋拆迁补偿估价
6．7．1 征地和房屋拆迁补偿估价，分为征用农村集体所有的土地的补偿估价（简称征地估价）和拆迁城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价（简称拆迁估价）。
6．7．2 征地估价，应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
6．7．3 拆迁估价，应依据《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。
6．7．4 依照规定，拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。
6．7．5 实行作价补偿的，可根据当地政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后结合建筑物成新估价。
6．7．6 依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行
。
6．8 房地产分割、合并估价
6．8．1 房地产分割、合并估价应注意分割、合并对房地产价值的影响。分割、合并前后的房地产整体价值不能简单等于各部分房地产价值之和。
6．8．2 分割估价应对分割后的各部分分别估价。
6．8．3 合并估价应对合并后的整体进行估价。
6．9 房地产纠纷估价
6．9．1 房地产纠纷估价，应对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
6．9．2 房地产纠纷估价，应按相应类型的房地产估价进行。
6．9．3 房地产纠纷估价，应注意纠纷的性质和协议、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的不同方式，并将其作为估价依据，协调当事人各方的利益。
6．10 房地产拍卖底价评估
6．10．1 房地产拍卖底价评估为确定拍卖保留价提供服务，应依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。
6．10．2 房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。
6．11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价
6．11．1 企业各种经济活动中涉及的房地产估价，包括企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价。这种估价首先应了解房地产权属是否发生转移，若发生转移，则应按相应的房地产转让行为进行估价；其次应了解是
否改变原用途以及这种改变是否合法，并应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。
6．11．2 企业合资、合作、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地产权属转移的，应按房地产转让行为进行估价。但应注意破产清算与抵押物处置类似，属于强制处分、要求在短时间内变现的特殊情况；在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似，若不允
许改变用途，则购买者的范围受到一定限制，其估价宜低于公开市场价值。
6．11．3 企业联营一般不涉及房地产权属的转移。企业联营中的房地产估价，主要为确定以房地产作为出资的出资方的分配比例服务，宜根据具体情况采用收益法、市场比较法、假设开发法，也可采用成本法。
6．12 其他目的的房地产估价
6．12．1 其他目的的房地产估价，包括房地产损害赔偿估价等。
6．12．2 房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。

7 估价结果
7．0．1 对不同估价方法估算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。
7．0．2 对不同估价方法估算出的结果应做下列检查：
1 计算过程是否有误；
2 基础数据是否准确；
3 参数选择是否合理；
4 是否符合估价原则；
5 公式选用是否恰当；
6 选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。
7．0．3 在确认所选用的估价方法估算出的结果无误之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果。
7．0．4 在计算求出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。
当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。

8 估价报告
8．0．1 估价报告应做到下列几点：
1 全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套；
2 公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；
3 准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响；
4 概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。
8．0．2 估价报告应包括下列部分：
1 封面；
2 目录；
3 致委托方函；
4 估价师声明；
5 估价的假设和限制条件；
6 估价结果报告；
7 估价技术报告；
8 附件。
8．0．3 对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。
8．0．4 估价报告应记载下列事项：
1 估价项目名称；
2 委托方名称或姓名和住所；
3 估价方（房地产估价机构）名称和住所；
4 估价对象；
5 估价目的；
6 估价时点；
7 价值定义；
8 估价依据；
9 估价原则；
10 估价技术路线、方法和测算过程；
11 估价结果及其确定的理由；
12 估价作业日期；
13 估价报告应用的有效期；
14 估价人员；
15 注册房地产估价师的声明和签名、盖章；
16 估价的假设和限制条件；
17 附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。
8．0．5 估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况，其中：
1 对土地的描述说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况。
2 对建筑物的描述说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。
8．0．6 估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章：

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