不动产善意取得研究

武汉大学法学院硕士研究生 梅瑞琦 汪淑华 430072


摘要：本文从权利外观理论出发，对不动产善意取得的否定说与肯定说进行评介，认为在现代社会，不动产适用善意取得较动产有更多的依据。并通过考察先进国家的立法，认为法国、日本等未承认不动产的善意取得，实与其不动产登记的形式审查主义有关。我国乃实行实质审查主义，因此不动产善意取得在我国有其制度基础。
关键词：不动产 善意取得 权利外观 实质审查

善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展起来的。⑴

由经济生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手护手原则，历经了由古代，中世纪而近代乃至现代的漫长岁月，其制度创造、判例、学说屡经变迁，在诸多市场经济国家确立起来，发挥着保障流通安全的功能。⑵

然而，善意取得制度是否亦适用于不动产领域，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存不同见解。

一、不动产善意取得的理论争鸣及评析
⒈
否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”⑶

至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，⑷“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”⑸

故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”⑹

即使存在“不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”⑺
对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”⑻
⒉
肯定说。持肯定观点的学者认为，应承认不动产善意取得。他们认为我国《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定，就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。⑼

并且，在现代社会中，“无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”，⑽

因而存在不动产无权处分的可能。所以，仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由，一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的，对于相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言，也有失公允。⑾

否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同。否定说中有两种代表观点，第一种观点以梁慧星先生为代表，他们认为，“基于物权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。”⑿

依此观点，善意第三人因信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，即使登记名义人非为真实权利人，亦取得不动产所有权。但是他们却否认不动产善意取得，这显然是不符合逻辑的。在善意取得制度的理论基础问题上，梁慧星先生曾言：“郑玉波先生将善意取得制度存在的理论根据解为法律的特别规定，不啻为正确之解释”，但同时又认为“谓善意取得制度是一项基于占有的公信效力而产生的制度，并无不妥。”⒀

占有的公信效力，即依物权变动的公示效力，凡占有动产的人即应推定为该动产的所有人。由此看来，梁慧星先生赞同法律赋权说，亦赞同权利外观说。从权利外观理论出发，往往容易得出不动产亦可适用善意取得的结论，而法律赋权说却极可能得出相反的结论。如此似可解释否定说的第一种观点在理论上实际已承认不动产善意取得的同时又否认不动产的善意取得的自相矛盾。但是在不动产善意取得的问题上，他们却又坚决坚持法律赋权说的观点，对此持否定的观点。然而，倘若简单的说善意取得制度仅适用于动产，而不适用于不动产，是出于法律的特别规定，这显然有违法律制度内部的逻辑，无益于我国物权法的应然研究。

否定说的第二种观点以孙宪忠先生为代表，他们认为不动产登记制度的存在，又因为不动产登记簿具有对一切人公开的性质，因而任何人无法在不动产领域内提出自己不知或不应知交易瑕疵的善意抗辩。这种观点将物权的公示公信原则与不动产善意取得完全对立起来。他们认为，依公示公信原则，即使公示与权利关系不一致，标的物出让人无处分权时，善意信赖公示的受让人仍能取得物权。事实上公示的推定力已经具有了确定当事人主观心理状态的意义，登记名义人或占有人推定为真正权利人，那么信赖该登记或占有的第三人便被推定为善意无过失。⒁

公示公信原则的标准为客观标准，而善意取得的标准为主观标准，因而在不动产领域，由于不动产以登记作为公示方法，第三人以其不知或不应知权利的真实状态予以抗辩已为不可能。因此公示公信原则可以适用于不动产，而善意取得制度则不适用于不动产。然而，在现实生活中，发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的情况非常复杂，概括起来，导致这种不一致的情况发生的原因主要有：（1）因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销；（2）登记以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记；（3）买卖合同无效或被撤销，但登记尚未涂销；（4）依法律规定取得不动产物权，如征收土地，但尚未办理登记；（5）不动产共同共有关系中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下的。在上述情形，第三人往往难以知道真实的权利状态。第三人如不知或不应知真实权利状态，信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，应为善意。此时如否定不动产的善意取得，显然不利于善意第三人的利益的保护。由此看来，此种观点的缺陷乃在于其对现实生活中已经存在并将继续发生的错误登记等情况视而不见。

持肯定说的学者虽然都肯认不动产的善意取得，但其对不动产善意取得的依据存在分歧。有学者认为,“由于不动产的物权变动的公示方式是登记，因而，在不动产交易中，双方当事人必须依照规定，变更所有权登记，因而不存在物所有权人或者无处分权人人处分不动产所有权的可能性，也就不存在适用善意取得制度的必要前提。”⒃

由此可见，其肯认共同共有不动产的善意取得，乃属善意取得适用的例外。有学者则认为，不动产善意取得的前提，即不动产权利登记记载与真实权利状态不符，是“因为现今世界各国的登记审查都仅须为形式审查”。⒄

笔者虽亦持肯定的观点，但对上述观点大不以为然。本文认为在对不动产登记实行实质审查的我国，不动产善意取得不仅适用于共同共有的不动产，而应适用于所有已登记的不动产。

二、不动产善意取得的理论基础

善意取得制度渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则。依据该原则，占有是物权的外形，占有动产者，即推定其为动产占有人，而对动产有权利者，也须通过占有标的物而加以表现。因此，有权利者未占有其物时，其权利之效力便因此而减弱。任意将自己的动产交付与他人者，仅能向相对人请求返还，若该相对人将动产让与第三人时，则仅可向相对人请求损害赔偿，而不得向第三人请求返还其动产。“以手护手”原则注重权利的外观，并以权利的外观视为权利的表征。这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系，但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要，因而显示了其极强的生命力。后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准，把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式，以盖然性的推定方式来判断物权的正确性，而不是从客观真实的角度来界定的正确性。⒅
浙江省绍兴市人民政府


绍政发〔2007〕90号



绍兴市人民政府关于印发绍兴市依法行政示范单位创建实施办法的通知


　
　
各县（市、区）人民政府，市政府各部门：
　　现将《绍兴市依法行政示范单位创建实施办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。




　二○○七年十二月十日

绍兴市依法行政示范单位创建实施办法

第一章 总 则

　　第一条 为切实做好我市依法行政工作，通过典型引路，以点带面，整体推进，加快法治政府建设的步伐，根据国务院《全面推进依法行政实施纲要》、《浙江省依法行政工作考核办法（试行）》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 凡本市行政区域内市、县（市、区）政府所属行政执法部门（含法律、法规授权组织，下同）创建依法行政示范单位的活动，均适用本办法。
　　第三条 市全面推进依法行政工作领导小组对依法行政示范单位的创建工作进行组织领导，其日常工作由市政府法制工作机构承担。
　　第四条 依法行政示范单位的创建坚持体现先进性、可行性、科学性和权威性的原则，综合运用行政执法责任制考评、岗位目标责任制考核等方面成果。

第二章 依法行政示范单位创建标准

　　第五条 依法行政示范单位应当符合合法行政、合理行政、程序正当、高效便民、诚实守信、权责一致这一依法行政的基本要求，做到有权必有责、用权受监督、违法受追究、侵权须赔偿。
　　第六条 行政机关应切实转变行政职能，进一步深化行政管理体制改革。
　　（一）行政机关应将行政职能转到经济调节、市场监管、社会管理和公共服务上来；
　　（二）加强和规范行业组织和中介机构建设，行政机关与相关行业组织和中介机构彻底脱钩；
　　（三）各种预警和应急机制健全，应对突发事件和风险的能力增强；
　　（四）机关职能划分合理，权限合法，职责分工明确；
　　（五）全面推进政务公开，加强电子政务建设，提供便利条件以供公众查阅信息；
　　（六）依法行政工作的财政保障机制完善。严格执行“收支两条线”管理，行政事业性收费和罚没款全部上缴财政。
　　第七条 建立健全公众参与、专家论证和部门决策相结合的行政决策机制，完善决策制度，做到依法决策、科学决策、民主决策。
　　（一）行政决策的程序和内容合法、合理，重大决策应事先组织专家进行必要性和可行性论证，涉及与人民群众关系密切的决策事项，应当向社会公布，听取人民群众的意见；
　　（二）建立健全决策跟踪反馈和责任追究制度，强化监督，决策行为规范，实现决策权与决策责任相统一。
　　第八条 依法制定行政规范性文件，注重对抽象行政行为的合法性审查。
　　（一）制定涉及行政管理相对人权利、义务的规范性文件的权限、内容和程序合法，重大问题举行听证并向社会公示；
　　（二）科学编制并严格执行规范性文件制定计划；
　　（三）建立并落实规范性文件制发、备案、修改、废止和定期清理制度；
　　（四）出台规范性文件及时向社会公布，并评估实施效果。
　　第九条 深化行政执法体制改革，建立权责明确、行为规范、监督有效、保障有力的行政执法体制。
　　（一）严格依照法定程序行使行政权力，履行法定职责，行政执法中无不作为或越权作为情况发生；
　　（二）行政处罚、行政许可、行政强制等行政执法案卷合法规范，记录齐全；执法文书符合规定，按照档案装订标准进行管理；执法单位内部实行案卷评查制度；
　　（三）行政执法主体合法，执法人员持证、亮证执法；
　　（四）行政处罚规范、合法、适当，对行政处罚自由裁量权制定了规范约束措施；
　　（五）行政许可规范合法，后续监督到位；
　　（六）行政执法责任制进一步深化，实行执法过错责任追究，认真梳理行政执法主体和依据，分解执法职权，强化执法责任，各项责任制度建立完善，有效规范行政执法行为。
　　第十条 进一步完善行政监督机制，强化对行政行为的监督。
　　（一）自觉接受人大和政协的监督，虚心听取依法行政工作的意见和建议；
　　（二）规范性文件、重大行政处罚决定及时报送政府法制工作机构备案；
　　（三）依法履行行政复议和行政应诉职能，在法定期限内处理完毕，切实纠正违法、明显不当的行政行为，并建立行政诉讼案件行政机关负责人出庭应诉的制度；
　　（四）建立和完善行政赔偿和补偿制度；
　　（五）加强专门监督，积极配合监察、审计等专门监督机构的监督；
　　（六）强化社会监督，完善群众投诉、举报违法行为制度，认真处理来信来访，积极受理投诉，依法作出处理，化解社会矛盾。
　　第十一条 行政机关应努力做到以下几个方面，以不断提高行政执法人员依法行政的观念和能力。
　　（一）制定学习培训计划，对领导干部、公务员、行政执法人员和其他行政机关工作人员强化依法行政和法律知识的教育，并组织考试；
　　（二）行政执法队伍稳定，执法人员熟悉法制，精通业务；
　　（三）对行政机关工作人员依法行政情况进行考核；
　　（四）采取多种形式，加强普法和法制宣传。
　　第十二条 行政机关应按以下要求切实加强对推进依法行政工作的领导：
　　（一）成立依法行政工作领导小组，切实加强组织领导；
　　（二）法制工作机构职能明确，人员配备齐全；
　　（三）制定依法行政工作报告制度，定期向政府报告推进依法行政工作情况；
　　（四）依法行政工作总体有规划、年度有计划、工作有重点，依法行政工作落到实处。
　　第十三条 参评创建依法行政示范单位的，应是当年度行政执法责任制评议考核被评为优秀以及当年度办理的行政执法案件没有被行政复议机关和人民法院撤销、变更、确认违法或限期履行法定职责的单位。
　　第十四条 具有下列情形之一的，不得参评创建依法行政示范单位：
　　（一）未建立依法行政工作领导组织的；
　　（二）依法行政工作无总体规划、年度计划的；
　　（三）行政执法部门领导班子成员发生违法违纪行为被处以撤销党内或行政职务以上处分的；
　　（四）因出台不合法的规范性文件引发影响社会稳定重大事件的；
　　（五）因具体行政行为违法引发社会影响恶劣事件的；
　　（六）拒不履行生效的司法裁决或行政复议决定的；
　　（七）法制工作机构职能不明确，人员配备在两人以下的；
　　（八）市政府法制工作机构认为不宜评为依法行政示范单位的其他情形。

第三章 申报程序

　　第十五条 凡符合依法行政示范单位创建标准的行政执法部门，于当年11月1日至30日自愿申报填写《绍兴市依法行政示范单位申报表》，按创建标准和填报要求，对本部门进行自我评价并写出自评报告。属法定授权组织或县级行政执法部门的，需经主管该组织的部门或县级政府签署推荐意见后，在规定时间内一式两份报送市政府法制工作机构。
　　第十六条 市政府法制工作机构对申报材料进行初步审查并综合申报单位各方面情况后，决定是否进行实地考评验收。
　　第十七条 考评验收按以下程序进行：
　　（一）听取汇报。听取申报单位有关创建工作情况汇报。
　　（二）查看档案。主要查看有关创建工作的组织领导机构、依法行政制度建设、规范性文件制订、行政许可及行政处罚等案卷材料。
　　（三）实地走访。必要时走访有关行政管理相对人，听取他们对申报单位依法行政工作的意见和建议。
　　（四）媒体公示。在本市主要媒体公示依法行政示范单位候选名单，接受社会各界监督。
　　（五）评议决定。考评组对申报单位有关创建工作材料及调查了解和公示情况进行汇总、分析后，提出初步意见报市依法行政工作领导小组决定。
　　（六）审定批准。对经评议决定授予依法行政示范单位称号的申报单位，报请市政府审定批准。
　　第十八条 依法行政示范单位每年总量控制在12家单位以内。

第四章 奖惩规定

　　第十九条 对被确定为依法行政示范单位的，由市政府予以表彰，并颁发依法行政示范单位奖牌。
　　第二十条 获得依法行政示范单位的，由市政府给予一定奖励。

第五章 监督管理

　　第二十一条 申报单位提供的有关材料应当客观、真实，不得弄虚作假。对采取不正当手段获得依法行政示范单位的，由市政府法制工作机构报请市政府批准，取消其称号，收回奖牌，并通报批评，五年内不得申报依法行政示范单位。
　　第二十二条 依法行政示范单位有义务宣传、交流其行政执法方面的成功经验和做法，并应在每年12月底前向市政府法制工作机构书面报告当年本单位开展依法行政工作的情况。
　　第二十三条 依法行政示范单位有下列情形之一的，应在情况发生后30日内书面报告市政府法制工作机构：
　　（一）本单位发生重大违法行政情况的；
　　（二）国家、省、市对本单位行政执法案件质量抽查中发现不合格情况较为严重的；
　　（三）公民、法人或其他组织对依法行政示范单位强烈不满，且反映的问题经查证属实的；
　　（四）其他认为应报告的情形。
　　第二十四条 发生前条规定情形之一的，市政府法制工作机构应当进行调查，并视情节轻重分别给予警告、通报批评，直至撤销依法行政示范单位称号。被撤销依法行政示范单位称号的，三年内不得申报依法行政示范单位。
　　第二十五条 依法行政示范单位有效期为三年，期满后经复评合格继续有效，但不再奖励。

第六章 附 则

　　第二十六条 本办法由绍兴市政府法制办公室负责解释。
　　第二十七条 本办法自2008年1月1日起施行。