山东省公有住宅售后维修养护管理暂行办法

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山东省公有住宅售后维修养护管理暂行办法

山东省人民政府办公厅


山东省公有住宅售后维修养护管理暂行办法
山东省人民政府办公厅



第一条 为加强公有住宅售后维修养护的管理,明确业主、管房组织、售房单位的责任,保障业主和非业主使用人的合法权益,根据国家和省有关规定,结合本省实际,制定本办法。
第二条 在本省城市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内,公有住宅售后维修养护的管理,均适用本办法。
第三条 本办法所称出售的公有住宅,是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住宅。
第四条 省建设行政主管部门主管全省的公有住宅售后管理工作,各市地、县(市)房地产行政管理部门主管本行政区域内的公有住宅售后管理工作。
第五条 公有住宅出售后,推行社会化、专业化、企业化的物业管理模式,采取业主自我管理和物业管理企业专业化管理相结合的办法。
第六条 单幢或组团公有住宅出售率达到30%以上的,售房单位应组织业主设立业主管理小组。一个住宅区内公有住宅出售率达到30%以上的,当地房地产行政主管部门应会同售房单位组织指导业主成立业主委员会。凡成立住宅区业主委员会的,单幢楼不再成立管理小组。原则上
,业主管理小组由3—5人组成,业主委员会由7—11人组成。
业主管理小组或业主委员会负责维护本幢(组团)住宅或本住宅区内业主和非业主使用人的合法权益。
第七条 公有住宅出售时,要严格界定住宅的自用部位、自用设施设备和共用部位、共用设施设备的维修养护责任。公有住宅出售后,售房单位要有一定的保修期限,一般掌握在半年到1年。
第八条 自用部位和自用设施设备指户门以内的部位和设施设备,包括水、电、气户表内的管线、暖气片和自用阳台等。其维修养护责任和费用由业主承担,可自行维修养护,亦可委托物业管理企业维修养护。
第九条 共用部位和共用设施设备指承重结构部位(楼盖、屋顶、梁、柱、外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、共用的屋顶水箱、上下水管道、供水供暖管道、落水管道、烟囱、中央空调设备与管道、消防设施、电梯及管线阀门等。
公有住宅出售后,业主管理小组或业主委员会成立之前,共用部位和共用设施设备维修养护由售房单位或售房单位委托的管理单位承担;业主管理小组或业主委员会成立后,其维修养护由选聘的物业管理企业按照双方签订的物业管理合同承担。费用从共用部位和共用设施设备维修养护
基金利息中列支,不足部分按住宅区统算(未建住宅区业主委员会的按单幢楼或组团住宅统算),由业主根据占有的住宅建筑面积比例分担。
住宅区服务配套设施的维修养护责任由设施产权人承担,费用在其经营收入中列支。
第十条 要建立售后公有住宅共用部位和共用设施设备维修养护基金,多层住宅按20%、高层住宅按30%的比例从售房款中提取,存入银行专户,所有权归售房单位。其利息收入用于共用部位和共用设施设备维修养护,保修期满需要使用时,由物业管理单位提出计划,经审核后划
拨。
第十一条 业主和维修养护责任单位应定期对住宅自用部位、自用设施设备和共用部位、共用设施设备进行维修养护,保证居住安全和设施设备的正常使用,并接受房地产行政管理部门的指导、监督和管理。
第十二条 任何人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备,不得擅自增加或减少对共用部位和共用设施设备正常运行有影响的自用设施设备。如发生上述行为造成损失的,当事人应负责修复或赔偿。
业主使用住宅的共用部位和共用设施设备时,不得侵害其他业主的权益。侵害行为一旦发生,要立即停止,并负责赔偿由此造成的损失。
第十三条 业主维修住宅时,涉及相关业主权益的,应事先通知相关业主,相关业主应给予配合。维修人应尽量减少对他人的干扰,注意保护住宅,造成损坏的及时予以修复或赔偿。
第十四条 公有住宅出售后,对住宅装饰装修或进行中修以上维修的,分别按照国家有关规定执行。
第十五条 当事人因住宅的维修养护发生纠纷时,应协商解决,协商不成的,可向住宅所在地仲裁机构申请仲裁,亦可向人民法院起诉。
第十六条 公有住宅售后再转让的,其维修养护管理参照本办法执行。
第十七条 公有住宅售后应积极推行物业管理,实行物业管理的,按照《山东省城市住宅小区物业管理办法》执行。
第十八条 本办法委托省城乡建设委员会负责解释。
第十九条 市地人民政府、行署可根据本办法制定具体规定。
第二十条 本办法自1998年7月1日起施行。



1998年7月1日
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国家技术监督局关于修改《技术监督行政案件办理程序的规定》的决定

国家技术监督局


国家技术监督局关于修改《技术监督行政案件办理程序的规定》的决定
根据《中华人民共和国行政处罚法》,国家技术监督局决定对《技术监督行政案件办理程序的规定》(1990年7月16日国家技术监督局令第6号发布)作如下修改:
一、第十条后增加一条,作为第十一条:“违法行为在二年内未被发现的,不再给予行政处罚。
前款规定的期限,从违法行为发生之日起计算;违法行为有连续或者继续状态的,从行为终了之日起计算。”
二、第十一条改为第十二条,修改为:“县级以上技术监督行政部门在监督管理中,对违反计量、标准化、质量法律、法规和规章的行为,违法事实确凿并有法定依据,对公民处以五十元以下、对法人或者其他组织处以一千元以下罚款或者警告的行政处罚的,可以现场作出行政处罚决定。”
三、第十一条后增加一条,作为第十三条:“现场处罚程序,按照《技术监督行政案件现场处罚规定》执行。”
四、第十九条改为第二十一条,修改为:“技术监督行政部门收集证据时,可以采取抽样取证的方法。
在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下,经行政机关负责人批准,可以先行登记保存,并应当在七日内及时作出处理决定;也可以依据计量、标准化、质量等法律、行政法规进行封存。
登记保存、封存应当填写《登记保存(封存)通知书》,开列清单,由行政相对人签名或者押印,并作登记保存(封存)标记。”
五、第二十一条改为第二十三条,增加一款作为第二款:“审理案件的程序,按照《技术监督行政案件审理工作规则》执行。”
六、第二十二条改为第二十四条,第二款修改为:“案件审理组织应当将处理意见告知行政相对人,说明作出处理意见的事实、理由及依据,并告知行政相对人依法享有的权利”。
七、第二十二后增加二条:
1、增加一条,作为第二十五条:“技术监督行政部门必须充分听取行政相对人的陈述和申辩,对行政相对人提出的事实、理由和证据,应当进行复核;行政相对人提出的事实、理由或者证据成立的,技术监督行政部门应当采纳。
技术监督行政部门不得因行政相对人申辩而加重处罚。”
2、增加一条作为第二十六条:“对应当履行听证程序的案件,技术监督行政部门应行政相对人的申请,按照《技术监督行政案件听证工作规则》举行听证”。
八、第二十五条改为第二十九条,修改为:“送达技术监督执法文书,一般采用直接送达的方式,受送达人拒收的,可以留置送达;直接送达有困难的,可以委托有关组织代为送达,或者邮寄送达;受送达人下落不明或者用其他方式无法送达的,可以公告送达”。
九、第二十六条后增加一条,作为第三十一条:“到期不缴纳罚款的,作出行政处罚决定的技术监督行政部门可以每日按罚款数额的百分之三加处罚款”。
本决定自一九九六年十月一日起施行。
《技术监督行政案件办理程序的规定》根据本决定作相应的修正,重新公布。

技术监督行政案件办理程序的规定

(1990年7月16日国家技术监督局令第6号发布;1996年9月18日根据国家技术监督局令第46号修正发布)

第一章 总 则
第一条 为使技术监督行政案件办理程序规范化,保证办案质量,提高办案效率,制定本规定。
第二条 本规定所称技术监督行政案件(以下简称案件),是指由县级以上地方人民政府技术监督(标准计量、标准、计量,下同)行政部门,对公民、法人或者其他组织违反计量、标准化、质量等法律、法规和规章的行为依法追究行政法律责任的案件。
第三条 办理案件,必须做到事实清楚,证据确凿,适用法律、法规、规章正确,符合规定的程序。
第四条 上级技术监督行政部门要加强对下级技术监督行政部门办理案件的监督检查。

第二章 管 辖
第五条 县级技术监督行政部门管辖本行政区域内发生的案件,但是依照本规定由上级技术监督行政部门管辖的除外。
第六条 市(州、盟)级技术监督行政部门管辖本行政区域内发生的有较大影响的案件。
第七条 省、自治区、直辖市技术监督行政部门管辖本行政区域内发生的有重大影响的案件。
第八条 市(州、盟)级技术监督行政部门管辖本行政区域内发生的一般涉外案件。
省、自治区、直辖市技术监督行政部门管辖本行政区域内发生的有重大影响的涉外案件。
第九条 技术监督行政部门对不属于自己管辖的案件,应当移送到对该案有管辖权的其他技术监督行政部门或者其他执法部门。
第十条 有管辖权的技术监督行政部门由于特殊原因不能行使管辖权的,由上级技术监督行政部门直接管辖。
对管辖权发生争议,由争议双方协商解决或者报共同的上级技术监督行政部门指定管辖。
第十一条 违法行为在二年内未被发现的,不再给予行政处罚。
前款规定的期限,从违法行为发生之日起计算;违法行为有连续或者继续状态的,从行为终了之日起计算。

第三章 受 理
第十二条 县级以上技术监督行政部门在监督管理中,对违反计量、标准化、质量法律、法规和规章的行为,违法事实确凿并有法定依据,对公民处以五十元以下、对法人或者其他组织处以一千元以下罚款或者警告的行政处罚的,可以现场作出行政处罚决定。
第十三条 现场处罚程序,按照《技术监督行政案件现场处罚规定》执行。
第十四条 现场处罚终了的案件,应当填写《结案审查表》。
第十五条 有下列情形之一的,应当予以立案:
(一)在监督管理中发现认为需要追究行政法律责任的(现场处罚的案件除外);
(二)公民、法人或者其他组织举报,经初步核查,认为需要追究行政法律责任的;
(三)有关部门移送并认为需要追究行政法律责任的;
(四)同级政府或者上级部门交办的;
(五)其他需要立案的。
第十六条 需要立案办理的案件,承办人员应当填写《立案审批表》,经批准后立案。
第十七条 技术监督行政部门办理案件实行回避制度。案件承办人员、审理人员和主管领导与案件有直接利害关系的应当回避。

第四章 调查取证
第十八条 案件调查取证应当有两个以上的承办人员参加。
承办人员应当对案件进行全面调查,下列证据经查证属实作为认定事实的依据;书证、物证、视听资料、证人证言、行政相对人陈述、调查笔录、现场勘验检查笔录、检验检定或者鉴定结果。
第十九条 对行政相对人作询问调查时,可以根据需要下达《通知书》。
承办人员进行询问调查时,应当允许行政相对人作辩解陈述,并将情况记入《调查笔录》,经行政相对人校阅后,签名或者押印。
第二十条 现场勘验检查,由承办人员、法定检验(检定)机构的人员进行,也可以邀请有关技术人员参加;应当通知行政相对人到场,无正当理由拒不到场的,承办人员在笔录中记明情况,不影响勘验检查的进行。
勘验检查的情况记入《现场检查笔录》,行政相对人应当签署意见,签名或者押印。
第二十一条 技术监督行政部门收集证据时,可以采取抽样取证的方法。
在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下,经行政机关负责人批准,可以先行登记保存,并应当在七日内及时作出处理决定;也可以依据计量、标准化、质量等法律、行政法规进行封存。
登记保存、封存应当填写《登记保存(封存)通知书》,开列清单,由行政相对人签名或者押印,并作登记保存(封存)标记。

第五章 审 理
第二十二条 案件调查结束后,承办人员应当将调查结果和有关证据材料,提交技术监督行政部门审理。
第二十三条 各级技术监督行政部门应当实行集体审议制度,设立相应的案件审理组织。
审理案件的程序,按照《技术监督行政案件审理工作规则》执行。
第二十四条 案件审理组织经集体审议后,提出案件处理意见。
案件审理组织应当将处理意见告知行政相对人,说明作出处理意见的事实、理由及依据,并告知行政相对人依法享有的权利。
第二十五条 技术监督行政部门必须充分听取行政相对人的陈述和申辩,对行政相对人提出的事实、理由和证据,应当进行复核;行政相对人提出的事实、理由或者证据成立的,技术监督行政部门应当采纳。
技术监督行政部门不得因行政相对人申辩而加重处罚。
第二十六条 对应当履行听证程序的案件,技术监督行政部门应行政相对人的申请,按照《技术监督行政案件听证工作规则》举行听证。
第二十七条 技术监督行政部门根据审理组织的处理意见,分别作出如下决定:
(一)对违法事实清楚,证据确凿的,依法给予行政处罚;
(二)对违法事实清楚,情节显著轻微的,免予行政处罚;
(三)对查无实据的,不予处罚;
(四)对需要由其他行政主管部门进一步处理的,向有关部门提出建议;
(五)对无管辖权的案件,应当移送到有关部门处理。
第二十八条 承办人员根据技术监督行政部门的决定,制作《行政处罚决定书》送达行政相对人,明确告知不服本处罚决定,可以在法定期限内,向上一级技术监督行政部门申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。
第二十九条 送达技术监督执法文书,一般采用直接送达的方式,受送达人拒收的,可以留置送达;直接送达有困难的,可以委托有关组织代为送达,或者邮寄送达;受送达人下落不明或者用其他方式无法送达的,可以公告送达。

第六章 执 行
第三十条 《行政处罚决定书》一经送达即具有法律效力。行政相对人在申请行政复议或提起诉讼期间,行政处罚决定不得自行停止执行。
执行情况应当记入《行政处罚决定执行笔录》。
第三十一条 到期不缴纳罚款的,作出行政处罚决定的技术监督行政部门可以每日按罚款数额的百分之三加处罚款。
第三十二条 对行政相对人不履行行政处罚决定的下列情况,由作出该行政处罚决定的技术监督行政部门申请人民法院强制执行:
(一)行政相对人收到《行政处罚决定书》后在规定期限内未申请行政复议或者未向人民法院起诉的;
(二)行政相对人收到《行政复议决定书》后在规定期限内未向人民法院起诉的;
(三)行政相对人向人民法院起诉,人民法院作出维持行政处罚决定的判决或者裁定生效的。

第七章 结 案
第三十三条 属下列情形之一的,应当予以结案:
(一)行政处罚决定执行完毕的;
(二)经人民法院判决或者裁定执行完毕的;
(三)免予行政处罚或者不予行政处罚的。
第三十四条 县级以上技术监督行政部门对下列案件应当写出《结案报告》,向上一级技术监督行政部门报告、备案:
(一)上级技术监督行政部门交办的案件;
(二)跨行政区域移送的案件;
(三)有重大影响以及涉外的案件;
(四)经人民法院审理判决的案件;
(五)向司法机关移送的案件。
本条所列(三)、(四)、(五)项案件的《结案报告》以及案卷材料,应当向国家技术监督局备案。
第三十五条 有重大影响的案件,结案后应当写出《结案报告》,向当地政府报告。
第三十六条 办案过程中形成的材料,应当按照档案管理法规的规定立卷归档。
第三十七条 技术监督行政部门办理案件,一般应当在3个月内结案;因特殊情况不能按期结案的,需报上一级技术监督行政部门批准,适当延长办理期限。
由人民法院受理的案件不在此限。
第三十八条 依法需要报上级部门决定的案件,应当在本部门审理结束后5日内上报,上级部门在接到报告后,应当在15日内批复。

第八章 附 则
第三十九条 技术监督行政部门办理案件,必须使用统一的技术监督执法文书。
第四十条 本规定由国家技术监督局负责解释。
第四十一条 本规定自1990年9月1日起施行。












民众参与是避免“红头文件”违法违规的有力保障
杨涛

新华网11月14日报道,不久前,安徽省工商局在制定《安徽省认定广告发布诚信单位暂行办法》时,省法制办经审查认为,这个暂行办法草案的第2条、第10条关于全省广告发布单位必须经过省工商局认定为“广告发布诚信单位”方可宣传自己的诚信表现,否则按虚假广告查处的规定,缺乏法律、法规和规章等上位法依据,属于自行增加设定行政相对人义务。根据审查意见,安徽省工商局进行了修改。
在安徽省,像这样因为前置审查,“红头文件”经过修改、完善、合理化后再出台的例子还有很多。据不完全统计,一年多来,110件省级“红头文件”相继被审查,有60%的文件存在违法违规“瑕疵”,这些条款均被及时妥善修改。
安徽省由法制办对政府各部门的“红头文件”在出台前进行前置审查的做法,对于避免违法违规“红头文件”的出台极为有益。因为,这些“红头文件”都是由政府各部门自行制定,经常掺杂太多的“部门私利”。而法制办没有“部门私利”的影响,地位较为中立,由它对“红头文件”进行前置审查,文件中一些违法违规的内容就可以得到及时纠正,避免其出台后与民争利,损害民众的利益。
然而,笔者认为,如果法制办是在没有民众参与下仅仅依靠自身力量来对“红头文件”进行前置审查,那么其纠正违法违规的“红头文件”的作用还是有限的。因为,法制办毕竟人力有限,其搜集的信息有限,并且信息大多还是来自起草文件的政府部门,因而其对“红头文件”的审查是建立在有限信息基础上。如果让民众参与进行,情形就完全不同,民众来自各行各业,其所能提供的信息要远远大于法制办自行搜集的信息,法制办在民众提供的大量信息基础上进行审查,有利于科学判断。其次,法制办毕竟还是政府部门,其本身与“红头文件”并没有直接的利害关系,然而民众中许多人就是受“红头文件”影响的直接的利害关系人,其进行的思考与政府部门有着不同的角度,让民众参与进来,既是对民意的尊重,也有利于在兼听的基础上平衡各方利益,便于文件的有效实施。
但是,让民众参与到对“红头文件”的前置审查来,我们还必须完善我们的现有的制度。首先,政府各部门起草“红头文件”时应当邀请专家、学者及有关的利害关系人参加进行论证和讨论,“红头文件”的草案在送交法制办审查前也应当及时向社会公众公布,让民众及时知晓。其次,法制办在接到“红头文件”的草案时,也应当及时公告准备对其审查的的消息和公民可以提出异议的权利及期限,任何公民都可以在规定的期限内向法制办提交异议。通过对这些“红头文件”草案的及时公布及赋予民众提交异议的权利,可以让民众有效地参与到对“红头文件”前置审查来,从而增强文件的科学性、民主性以及合法性。
当然,民众参与和法制办主动前置审查“红头文件”,也不可能完全避免“红头文件”的违法违规,因为“红头文件”是否违法有时还需要在实际运行中才能得到检验。因而笔者也主张对这些生效的“红头文件”??所谓的抽象行政行为,必须赋予相对人对其提起诉讼交由法院审查进行纠正的权利。只有建立在民众参与下的对“红头文件”进行前置审查和生效后可以由相对人提起诉讼来纠正的监督和制约机制,“红头文件”才能真正在法治的轨道中有效地运行。
通联:江西省赣州市人民检察院 杨涛 华东政法学院法律硕士   邮编:341000  
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