房价上涨违约,法院判赔增值损失/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 22:40:40   浏览:8915   来源:法律资料网
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房价上涨违约,法院判赔增值损失

奚正辉


2  009年5月,徐某通过中介向方某购买上海市延长路的一套房屋,三方签署了《房屋买卖合同》,约定转让总价为158万,该价格是方某的到手价格,所有过户费用由徐某承担。当日,徐某向方某支付了定金4万元。2009年6月,徐某与方某签署了《上海市房地产买卖合同》,合同价格写139万,装修款为19万,另外2位产权人没有签字,一位是方某的妈妈,一位是方某的妻子,当时都在国外。后因为另外2位产权人不肯签署《上海市房地产买卖合同》,导致纠纷产生。
  2010年1月28日,徐某向闸北法院起诉:要求退还定金并赔偿损失50万元。
  庭审中,双方开展了激烈的辩论,徐某认为:房地产买卖合同成立生效,方某因为房价上涨违约不肯出售系争房屋。徐某申请中介出庭作证,证明方某违约。方某认为:房地产买卖合同没有成立,因为另外2位产权人没有签署。即使法院认为合同成立,因为做低房价逃税违犯法律规定,也是无效的。方某及其他产权人不同意做低房价,不同意另外做19万的装修款,要求按照158万的价格签署房地产买卖合同,是徐某不同意按照原来的协议签署158万的买卖合同,故是徐某违约,不同意退定金4万元。原告主张差价损失没有依据,而且也超出了方某的预见。
  法院最后认定:《上海市房地产买卖合同》成立生效,鉴于方某与另外2位产权人的家庭关系,徐某有理由相信方某出售房屋已经取得另外2位产权人的同意。鉴于双方都同意解除合同,法院予以准许。法院认为系争房屋的确有装修及家具,折价19万元,并不违犯相关法律规定,应为有效。因为方某不履行房屋交易义务,当时房地产价格上升较快,徐某再购买房屋须多支付房款,故徐某要求方某赔偿,法院予以准许。双方同意由法院酌定当时房屋上涨的金额,不需要评估。最后法院判决:1、上海市房地产买卖合同解除;2、方某及另外2位产权人退还定金4万元;3、方某及另外2位产权人赔偿徐某12万元。
方某收到一审判决后,不服上诉,上海市第二中级人民法院维持了原判。
  律师建议:现在房价下跌,买方违约不肯购买的情况也多起来了。买卖双方签署定金协议及买卖合同需谨慎,对合同内容约定清楚,很多中介公司起草的文本都不全面,甚至有遗漏,建议必要时可以聘请律师代理房地产交易。买卖双方一旦签署了合同,须遵守合同约定,不要轻易违约,否则要承担违约责任。

上海中汇律师事务所 奚正辉 律师
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江西省公共娱乐场所治安管理办法

江西省人民政府


江西省公共娱乐场所治安管理办法



  第一条 为加强公共娱乐场所的治安管理,保障人民群众开展正常的娱乐活动,根据国家有关法律、法规规定,制定本办法。

  第二条 本办法所称公共娱乐场所是指从事营业性文娱、游乐(艺)和体育等群众性活动的下列场所:

  (一)文化宫(馆、站)、影剧院、录像放映点;

  (二)舞厅、咖啡馆、音乐厅(茶座)、夜总会、酒吧、沙龙;

  (三)游乐(艺)场、桌球室、电子游戏室、公园;

  (四)体育馆(场)、游泳池、溜冰场;

  (五)其他应进行治安管理的公共娱乐场所。

  第三条 公安部门是公共娱乐场所治安的主管部门,负责指导、监督、检查公共娱乐场所治安管理工作。

  文化、工商行政管理、广播电视、体育、城管和行业主管部门,应密切配合,共同搞好公共娱乐场所的治安管理。

  第四条 开办公共娱乐场所的单位,按照“谁主管、谁负责”的原则,必须认真落实各项安全措施,固定专人管理,积极维护好治安秩序,依法接受当地公安部门的安全指导、检查和监督。

  第五条 开办公共娱乐场所,须持上级主管部门的批准文件,经当地县级公安部门审查同意,发给合格证明,再向工商行政管理部门申请登记,经核准领取营业执照后方准开业。

  公共娱乐场所变更单位名称、地址、法定代表人以及兼并、租赁、分立、歇业、停业或转业,应及时按有关规定向工商行政管理部门办理变更手续,并由单位报当地县级公安部门备案。

  第六条 非营业性公共娱乐场所临时举办营业性文艺演出或其他娱乐活动时,举办(主办)单位应提前十天持有关证明文件和安全保卫方案,向县以上公安部门提出申请,经审查合格后,方可进行。

  第七条 开办公共娱乐场所必须符合下列安全条件:

  (一)建筑物和各项设施坚固安全;

  (二)消防设备齐全有效,放置得当;

  (三)出入口和安全门必须和场所总容量相适应,并有明显标志,疏散通道畅通;

  (四)电器设备符合安全标准,夜间开放,必须有足够的照明设备和应急措施;

  (五)有与娱乐场所活动性质、规模和治安情况相适应的治安保卫组织和治安保卫人员;

  (六)其他必要的安全管理制度和措施。

  第八条 公共娱乐场所应遵守下列规定:

  (一)按核定人员容量售票,合理安排好场次;

  (二)使用音响器材,音量应适当,不得妨碍周围单位和居民的正常工作和休息;

  (三)严禁内容反动、淫秽、荒诞等有损人们身心健康的活动;

  (四)严禁赌博和变相赌博;

  (五)任何舞厅(场),均不准雇佣或专设舞伴。未经批准,以内宾为对象的舞会一般不得接待外宾;以外宾为对象的舞会一般不得接待内宾。

  (六)及时发现和制止违法犯罪活动,将违法犯罪分子扭送公安部门,有现场的,要保护好现场。发生灾害事故和违法犯罪案件时,都要在采取应急措施保护、抢救受害、受伤人员的同时,及时报告公安部门和有关部门。

  (七)设立免费携带物品寄存和拾物招领处。招领期满三个月无人认领的拾物,应交公安部门按有关规定处理。

  第九条 参加娱乐活动的公民,应严格遵守场所的各项制度和规定:

  (一)讲文明、讲礼貌、爱护场内设施和财物,不得干扰他人正常活动;

  (二)自觉遵守场所内纪律,维护活动秩序;

  (三)严禁非法携带枪支弹药、管制工具、易燃易爆等危险物品以及其他违禁品进入公共娱乐场所;

  (四)严禁寻衅滋事、打架斗殴、酗酒闹事、赌博、侮辱妇女等违法犯罪活动;

  (五)依法接受治安保卫人员的安全检查,服从治安保卫人员指挥。

  第十条 公安人员对公共娱乐场所进行安全检查时,应主动出示证件,文明执勤,秉公执法,依法办事,发现问题,及时提出整改意见,或下达隐患整改通知书。

  第十一条 公安部门办理公共娱乐场所审批手续,发给合格证时,可收取必须费用。具体标准和管理办法,由省公安厅会同省物价局制定。

  第十二条 对违反本办法的单位,由公安部门视其情节轻重,依照国家有关规定,给予罚款,责令停业整顿等处罚。对违反本办法的个人,由公安部门建议其主管部门给予行政处分,或依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》和国家其他有关规定给予警告、罚款、拘留、劳动教养等处罚;触犯刑律的,由司法机关依法追究刑事责任。

  应给予吊销营业执照处罚的,公安部门可向工商行政管理部门提出建议,工商行政管理部门应积极配合,认真调查处理。

  第十三条 不服公安部门处罚的单位和个人,可在接到处罚裁决书之日起五日内,向上一级公安部门提出申诉,上级公安部门应在接到申诉后五日内作出复议裁决;不服上级公安部门复议裁决的,可以在接到复议裁决书之日起五日内向当地人民法院提起诉讼。申诉和诉讼期间,应按原裁决执行。本款程序,法律、法规另有规定的除外。

  不服工商行政管理部门处罚的,按有关法律、法规的规定进行申诉、诉讼。

  第十四条 本办法自一九九○年五月一日起施行。由省公安厅负责解释。


国家质量技术监督局关于做好元旦、春节期间锅炉压力容器压力管道及特种设备安全工作的紧急通知

国家质量技术监督局


国家质量技术监督局关于做好元旦、春节期间锅炉压力容器压力管道及特种设备安全工作的紧急通知
国家质量技术监督局




各省、自治区、直辖市质量技术监督局:
近日,中共中央办公厅、国务院办公厅发出《关于做好2001年元旦、春节期间有关工作的通知》,国务院办公厅发出《关于认真吸取河南洛阳东都商夏“12.25”特大火灾事故的沉痛教训切实加强元旦春节期间安全工作的紧急通知》,为确保全国人民过一个欢乐、祥和、喜庆
的节日,对做好节日期间的安全工作做出了部署,提出了要求。国家质量技术监督局要求各级质量技术监督部门认真贯彻落实通知精神,切实做好节日期间锅炉压力容器压力管道及特种设备安全工作,防止发生安全事故。具体通知如下:
一、提高认识,明确责任。各级质量技术监督部门要从贯彻江泽民总书记“三个代表”重要思想的高度,以对国家、对人民高度负责的精神,充分认识加强锅炉压力容器压力管道及特种设备安全工作的重要性、紧迫性。各级质量技术监督部门,特别是主要负责同志必须把做好此项工作
作为维护社会稳定、促进经济发展、确保人民生命财产安全的大事来抓,认真履行职责,加强领导,明确责任,强化监督,做好日常管理。
二、立即做好安全检查,切实消除事故隐患。各级质量技术监督部门要切实落实对游乐设施、客运索道等重点场所和设施组织必要的检查。要针对本地区的特点,督促有关单位对一些重点场所、重大危险设备、设施,特别是储存易燃、易爆、有毒介质的设备和场所,在节日期间继续生
产的重点部门的锅炉、压力容器、起重机械,公共场所、居民住宅的电梯、自动扶梯等危险性设备,加强管理和监控,发现问题及时处理,对缺乏安全保障的,必须坚决停用。
三、认真做好事故隐患的整改工作。各级质量技术监督部门的安全监察机构及检验单位要加大现场监察力度,进一步完成定期检验工作。要及时总结前一阶段安全检查及检验工作,对检查出的设备安全隐患,必须督促、跟踪整改,对未按要求整改的,责令其停止使用。
四、做好安全管理,确保设备安全运行。各地要严格执行锅炉压力容器压力管道及特种设备安全监察各项规章制度,督促使用单位按有关规定实行严格管理。生产、运营单位必须安排安全管理负责人值班,加强检查。操作人员必须持证上岗,坚守岗位,及时处理运行中的安全问题,确
保设备安全运行。对发生重大事故的单位,坚决严肃查处,依法追究直接责任人和有关领导的责任。
五、加强安全知识宣传教育。各地要充分利用各种新闻媒介,向社会广泛宣传江泽民总书记关于加强安全生产的一系列重要指示,宣传锅炉压力容器压力管道及特种设备安全管理的方针政策,普及安全知识,提高安全意识,遵守安全法规,落实安全责任。
六、节日期间,各级质量技术监督部门必须安排专人值班,保证信息畅通,及时处理有关问题。一旦发生安全事故,必须立即按有关规定上报,同时要采取有效措施,果断处理,防止事故蔓延和引发社会问题。



2000年12月29日