非法证据排除VS证人强制出庭 ——新刑诉法学习心得体会/余秀才

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 04:28:39   浏览:8027   来源:法律资料网
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非法证据排除VS证人强制出庭 ——新刑诉法学习心得体会

非法证据排除VS证人强制出庭

——保护与打击的对抗

作者:余秀才[1]

摘要:

“公民没有自证其罪的义务”衍生出了沉默权及非法证据排除原则,人民主权原则要求公民发扬主人翁精神,积极协助司法机关查处犯罪,故产生证人强制到庭并强制发表证言的双重强制制度,还决定了此与古代的“连坐”在性质有根本区别。被告人的配偶、父母、子女本居于两者中间,但基于伦理、血缘、利益密切性及期待可能性等方面考虑,将之归于被告人一方,适用“公民没有自证其罪的义务”原则,不适用强制到庭,此亦决定了这与古代的“亲亲相隐”有根本区别。视听资料不在非法证据排除之列,使之成为利器的同时,也为侦查机关非法收集之留下空间。

全文共计8589字(含注释1451字)。

关键词:

自证其罪、非法证据排除、双重证明责任、双重强制制度、亲亲相隐

引言:

2012年3月14日第十一届全国人民代表大会第五次会议通过了《刑事诉讼法修正案》,这是1996年全面修订刑诉法16年来的首次重大修订。此次修正在证据方面作了诸多重大调整,笔者认为主要有四个方面:1、明文规定了公诉机关和自诉原告负举证责任;2、明确规定非法证据排除,且排除的范围由原来的言辞证据扩展到物证,书证,这实质上规定了公诉机关的“证据本身的有用性和取得程序的合法性”的双重证明责任;3、明文规定证人强制出庭和强制发表证言,即证人作证的人身和思想的双重强制制度;4、新增有关技术侦查措施的规定,为“窃听”、“窃摄”披上合法外衣。四者蕴含的立法思想的冲突引发了笔者的思考,也就引出了本文。

一、保护与打击的争议

所谓打击,即准确、及时地查明犯罪事实,正确应用法律,惩罚犯罪分子,从而有效打击犯罪。本文所称之保护,特指保护人权,保障无罪的人不受刑事追究,轻罪不被重判,有罪的人可以得到公正的审判。我国的刑事政策长期以来重打击、轻保护,重实体、轻程序,与现代司法公正、人权保障和程序安定等原则相背离。从疑罪从有的有罪推定到疑罪从无的无罪推定,从罪刑人定到罪刑法定,保护观念的改变走过了漫长的历程,保护与打击的对抗仍然是这次刑诉法修改的主题。

保护与打击的争议古亦有之,两千多年前,我国伟大的思想家荀子就曾指出:“赏不欲僭,刑不欲滥。赏僭则利及小人,刑滥则害及君子。若不幸有过,宁僭无滥;与其害善,不若利淫。”[2]与秦国商鞅变法时颁布的“令民为什伍,而相牧司连坐。牧司谓相纠发也,一家有罪而九家连举发,若不纠举,则十家连坐”[3]相比,完全是两个极端。世界各国历史以来也较多的是重打击、轻保护,以维护人吃人的不平等的阶级统治秩序。但随着西方天赋人权论、社会契约论和人民主权论的出现与发展,法律的重心逐渐转移到保障人权上。1776年托马斯·杰斐逊在其起草的美国《独立宣言》中明确地指出“我们认为下面这些真理是不言而喻的:人人生而平等,造物者赋予他们若干不可剥夺的权利,其中包括生命权、自由权和追求幸福的权利。为了保障这些权利,人类才在他们之间建立政府……”紧随其后,法国在1789年8月26日颁布的《人权和公民权宣言》第二条规定:“任何政治结合的目的都在于保护人的自然的和不可动摇的权利。这些权利就是自由、财产、安全和反抗压迫。” 二战后,国际社会为避免德国、日本等法西斯国家惨绝人寰的大屠杀等践踏人权的历史重演,召开联合国大会,于1948年12月10日通过了《世界人权宣言》,在此基础上,于1966年12月16日又通过了《公民权利和政治权利国际公约》,从此,世界各国在人权保障方面达成普遍共识,人权保障被提到了前所未有的高度,如何更好地保障人权,也就成为了当今世界各国法律普遍追求的最高价值目标。

在我国,其实早在1944年,毛泽东同志就提出了“为人民服务”的思想。但遗憾的是,受传统秩序本位思想的影响,我国一直提倡集体主义,将国家、集体和公共利益置于首位,从而忽略了对个人权益的保护。但这种思想逐步在转变,自1998年10月5日我国签署并加入上面提到的《公民权利和政治权利国际公约》后,为顺应历史潮流,与国际接轨,实现该公约,我国进行了一系列加强人权保护的政策调整和法律修改——首先2000年江泽民的“三个代表”提出了党要“始终代表最广大人民的根本利益”,2002年党的十六大紧接着提出了“以人为本”的思想,最具标志性的是2004年第二十四条宪法修正案将“国家尊重和保障人权”写入宪法,胡锦涛2007年更进一步提出了“人民利益至上”。

从“生命诚可贵,爱情价更高。如为自由故,两者皆可抛”可看出,自由无疑是人权最重要、最核心的权利,处于现代法律价值位阶的顶端。而刑诉法又是与自由具有最密切关系的法,故刑诉法可以说是对“尊重和保障人权”最具影响力的法,这决定了刑诉法确立该原则的紧迫性和必要性,否则尊重和保障人权只能是一句空话。此次修改最值得一提的就是将“尊重和保障人权”明确写入新刑诉法,虽然2004年修宪时就已确立之,但我国宪法一般不能直接用于司法裁判,故此次修订是对该原则的具体落实,使之由宪法理论进入了实际操作,标志着刑诉法的重心完成了由打击向保护的转移,无疑是一个重大的进步,具里程碑性的意义。在此影响下,新刑诉法在证据方面作了诸多修改,笔者下面将进行具体分析。

二、非法证据排除的起源及大陆法系主要国家的现状

刑诉中的非法证据排除规则起源于美国,在1791年12月5日通过的《权利法案》中在宪法高度确立了非法证据排除的一系列原则,其第四条规定了反对非法搜查的内容,第五条规定了不得强迫自证其罪和审判必须经过法律的正当程序等内容[4]。这是历史上关于非法证据排除规则的最早立法,其所体现的保护人权,防止公权力滥用的价值取向对世界各国的刑事诉讼立法有着深刻的影响。随后,美国通过一系列的司法审判将非法证据排除规则由宪法规定转变为刑事司法实践。在1914年的Weeks V U.S一案中,美国联邦法院在判决书中首次运用了这一规则,判决书写到:“如果信件和个人文件能像这样(指非法搜查和扣押)被没收和扣押并作为被控告犯罪的不利证据的话,第4修正案所宣称的保护公民免受这样搜查和扣押就没有任何价值……使犯罪受到惩罚的法庭和官员们的努力工作,尽管应受到表扬,但不应该牺牲经过多少年艰辛奋斗而最终体现在基本法之中的重大原则为代价”[5],最高法院明确宣布使用此类方法获得的证据是对被告宪法权利的蔑视。美国联邦法院虽然很早便确立了非法证据排除规则,但各州在很长时间内都是选择适用之,直到1961年美国联邦最高法院在审理Mappov案时作出裁定:非法证据排除规则同样适用于各州法院的诉讼。[6]非法证据排除规则才终于在全国范围得到确立和适用。美国由于深受自然法和社会契约论的影响,采取了严格的非法证据排除规则,即不论其是言词证据还是实物证据,无论其是形式不合法还是获得手段不合法,一律排除。此规则到后来直接衍生出“毒树之果”理论,将由非法证据派生出来的证据也划为非法证据范畴予以排除。

“虽然受到英美法系程序正义观念的冲击和两大法系融合趋势的影响,但大陆法系对于非法证据排除规则的态度模糊不已,远不如美国坚决”。[7]德国刑事诉讼法对于非法取得的口供予以排除,但对于非法获得的言辞证据的效力问题却无明文规定,对于通过非法言词证据获得的其他证据是否采用,在理论上一直存在争议,在实务中做法也不一致。法国也规定必须严格按照法定程序和方法取得证据,但对非法取得的实物证据,原则上认为其有效力。

三、非法证据排除原则在我国的确立过程

虽然我国在1979年刑诉法第三十二条中就规定了“严禁刑讯逼供和以威胁、引诱、欺骗以及其他非法的方法收集证据。”,但对非法方法收集到的证据其效力如何、是否采用则无明文规定,1996年修正刑诉法时,亦是如此。直到1998年12月16日最高检颁布的《人民检察院刑事诉讼规则》第二百六十五条才正式确立了非法言辞证据的排除原则[8],但据此收集到的其他证据则不在排除之列,即“毒树之果”理论在我国不成立,这无疑给侦查人员违法收集证据留有空间。

2012年3月修正的新刑诉法,在第四十九条明确规定举证责任由检察院和自诉人承担[9]的同时,在第五十条还规定了“不得强迫任何人证实自己有罪”,标志着我国对“公民没有自证其罪的义务”的正式肯定和确立,也是“疑罪从无”原则的具体和明确。根据这一原则,侦查人员当然不能强迫犯罪嫌疑人、被告人供述,所以新刑诉法在明确规定言辞证据当然排除的同时,还规定了物证、书证亦可排除[10],堵死侦查人员制造“毒树之果”空间,且进一步明确这些证据“不得作为起诉意见、起诉决定和判决的依据”。尽管新刑诉法仍未废除“犯罪嫌疑人对侦查人员的提问,应当如实回答。”之规定,但亦未规定拒绝回答的法律责任,因为规定之是“公民没有自证其罪的义务”原则所不容许的,“无天平的宝剑是赤裸裸的暴力,无宝剑的天平则意味着法的软弱可欺”[11],故笔者认为,我国现在表面上未赋予犯罪嫌疑人、被告人“沉默权”,实际上“沉默权”已经确立,从而使“应当如实回答”变成了纸老虎。

四、证人(含鉴定人)强制到庭并强制发表证言之合法性

(一)证人的双重强制制度

新刑诉法规定了证人的强制出庭作证义务,否则其证言不能作为定案依据[12],同时还规定了证人无正当理由拒绝到庭或到庭后拒绝作证的,最高可处以十日拘留[13]。这些规定确立了证人的人身和思想的双重强制制度(以下简称双重强制制度)。关于鉴定人,虽未规定可双重强制,但规定了不出庭则鉴定意见失效的制度[14]。

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行政还是民事?诉讼中的程序困惑

李鹏飞


现实生活中,社会纠纷中既有具体行政行为的作用力,也有民事行为的作用力。这样,当事人在救济自己的权利时,如果选择诉讼的方式,那么便会面临是提起行政诉讼还是民事诉讼的困惑。由于缺乏统一的法律规定,受理案件的法院在处理这类事情上也存在不同的认识,进而会做出不同的处理结果。法制国家的精神是,相同或者近似的纠纷应当有着相同或者近似的处理结果,这是法律统一性的必然要求。因此当事人基于此种情况下产生的困惑和法院的处理尺度不一致的情况,应当是现行立法所应关注的问题。
下面笔者举几个案例,来探讨一下这个问题。
案例一、甲居民因乙单位建造的房屋遮住了自己的采光而发生纠纷,甲要求乙方进行赔偿。乙方抗辩称其建筑的规划已经得到规划部门的审批,甲应当找规划部门解决或者起诉规划部门,故,不同意赔偿。
案例二 甲将自己的汽车出借给乙使用,后乙伪造虚假的甲表示同意该车可作抵押的声明,将该车抵押给第三人,现甲方要求第三人返还该车。
案例三某市房管部门就辖区内的某块土地向甲发放了房产证,后又就该块土地向乙发放了房产证,甲和乙均依据房管部门的房产证主张土地的使用权,故,发生争议。
案例四 某市某处房产,处于自然无登记状态。现有甲单位占有使用,乙单位认为该房产应当为其所有,故要求甲单位腾退房屋,发生纠纷,怎么办?
第一个案例中反映出的问题是,经有权机关的具体行政行为审批的民事行为对第三者造成侵害,第三者先提起行政诉讼否认其合法性后要求民事行为实施者承担侵权责任,还是直接依据法律提起民事诉讼要求侵权主体承担侵权责任。
第二个案例反映的问题是,甲是否有权直接提起民事诉讼否认登记的效力要求第三方返还车辆,还是必须先对登记部门提起行政诉讼,否定登记的效力进而要求第三方返还车辆
第三个案例反映的问题是,甲乙双方是直接要求法院来确认不动产的权属还是要求不动产登记机关现行确权,对确权行为不服后提起行政诉讼。
第四个案例反映的问题是,乙方能否直接向法院提起确权诉讼和侵权诉讼要求甲单位腾房,还是必须先要求房产机关对房屋进行确权,如对确权行为不服,进而提起行政诉讼。
这几个案例反映的问题均为,当事人在遇到上述纠纷时是提起民事诉讼是提起民事诉讼,还是有权选择。从上述几个案例所反映的问题出发,笔者将其归纳为两种不同类型的情况。
一, 民事行为经行政机关审批、登记后,该民事行为对第三方构成了权利侵害,受害者如何救济权利,案例一和案例二就反映了这个问题。针对这种问题,一种意见认为,第三人不能直接向法院提起诉讼,因为该民事行为的合法性已经行政行为的确认,其不在是单纯的民事行为,而具有行政行为的色彩。按照行政行为的公定力效力,行政行为非经行政机关和法院的诉讼程序审查,其效力自然合法。如当事人直接提起民事诉讼,法院如直接支持其要求认定对方民事行为的违法性,等于间接否认行政行为的效力,这违反了行政行为公定力的效力。因此,第三人应当先行提起行政诉讼,请求法院认定行政机关的审批、登记行为违法,然后再提起民事诉讼。或者在行政诉讼中附带提起要求行政机关违法审批的赔偿责任。笔者查到,内蒙古自治区人民法院内高法发(1995)1号《全区民事审判工作座谈会讨论审理房地产案件有关问题纪要》中的规定,即是该种意见的反映。该文件规定,因有关部门审批建筑执照不当,可能影响他人采光、通风引起的纠纷,由审批部门解决或提起行政诉讼,法院不作为民事案件受理。另一种意见认为,第三人有权直接提起民事侵权诉讼,要求民事行为实行者直接承担民事责任。笔者也同意这种意见。理由如下:首先,行政行为的公定力效力不是绝对的。传统的行政法理论赋予行政行为绝对的公定力,即法院不经相关主体提起,且经行政诉讼程序审理,不得否认行政行为的合法性。笔者认为,这一观点越来越值得质疑,在现实的司法实践中,其受到越来越大的挑战。人民法院在民事诉讼中否认法人人格的做法和相关司法解释中法院可抛开工商部门的虚假登记直接认定企业的性质的规定,均反映了行政行为的公定力效力不是绝对的。故,行政行为的公定力不是当事人不可以直接提起民事诉讼的依据。其次,民事行为的合法性经行政行为的审查,并不改变其自身的独立性。就案例一和案例二而言,造成侵害的直接原动力仍然为民事行为的本身,因为其在审批之前就是违法的。况且民事行为即使具有真正的合法性,也不能排除造成侵权的后果。因此,不能认为民事行为经过了合法审批就将民事行为自身的独立性淹没。这种独立性决定,民事行为的违法性不会因为行政行为的确认而绝对否认,一般来说,如果一个民事行为在审批前即为违法行为,那么这种违法行为将是绝对的,民事行为的主体应当独立承担违法或者侵权的责任。再次,从经济诉讼和效率的角度讲,也应当允许当事人直接提起民事诉讼。在案例一和案例二中,赋予当事人直接提起民事诉讼的权利,有利于节省诉讼资源,提高社会解决纠纷的效率。因为,要求当事人必须先行提起行政诉讼否认行政行为的不法性,然后再依据此行政诉讼提起民事诉讼要求第三人承担侵权责任,显然将付出极大的诉讼成本,而且将陷入民事行为实施者替行政部门承担责任逻辑中。即使,在行政诉讼中要求行政部门承担违法行政的赔偿责任,笔者认为也不可取,因为,国家赔偿是有限的,这种国家赔偿无法弥补权利人受到的实际侵害。因此,允许受害人直接对民事行为主体提起民事诉讼不仅符合经济诉讼的原则。,而且有利于当事人实际损失的救济。
综上,笔者认为,民事行为虽经行政行为审批和登记,但如给其他人造成损害,受害人可直接提起民事诉讼,不应限制受害人的此种权利。
二、民事权利经行政机关确认给一方或双方主体后,他人与被确权主体或者确权主体之间产生争议,如何解决?当事人对未定产权的物发生纠纷,如何解决?案例三和案例四反映的就是这个问题。关于这个问题,一种意见认为,当事人可直接向人民法院提起民事诉讼,由人民法院对争议权属进行确认,然后依据人民法院的审理结果要求行政机关对自己享有的权利进行登记。另一种意见认为,应当先由行政机关解决或者提起行政诉讼,然后依据行政诉讼的结果取得行政登记后,提起民事诉讼要求非权利主体停止侵害。
笔者认为,只有涉及以登记公示的所有权类型才涉及行政诉讼与民事诉讼哪个先那个后的问题。在我国的法律中,所有权公示的种类有两种方式,一种是占有公示,一种是登记公示。对于不动产和一些动产(如汽车),法律规定公示的方法为登记,权利人取得所有权需要登记公示确认。但笔者认为,即使这样,登记也不能成为取得所有权的依据,当事人所有权的取得不在于是否登记,而是具体的民事法律事实。如,当事人自己建筑了房屋,从建筑完成时起,其就对房屋享有所有权,不会认为其在未登记前不享有所有权。这也决定了房地产登记均为形式审查,其一般不对民事关系的真伪进行审查。鉴于这种登记的公示见证作用,笔者认为在这种物的所有权之争中,任何一方只要有证据表明自己是真正的所有权主体,即可直接提起民事诉讼要求排除另一方主体的权利主张,而无需考虑自己是否取得登记,即使另一方已经取得了登记证书。但是,有两种情况应当例外,一是法律规定,当事人的权属争端必须要求行政机关处理前置时,在未经行政处理和行政诉讼前,当事人不得提起民事诉讼。还有一种情况,就是如果登记是因为登记机关的失误造成的,当事人最好先通过行政诉讼解决。
(作者:北京市普华律师事务所 李鹏飞)


巢湖市城市住宅区物业管理办法

安徽省巢湖市人民政府


巢湖市人民政府令
第5号


  《巢湖市城市住宅区物业管理办法》已经2003年6月13日市人民政府第39次常务会议讨论通过,现予发现,自2003年8月1日起施行。
                          市长  夏望平
                        二00三年七月二日

                 巢湖市城市住宅区物业管理办法

          第一章 总 则
  第一条 为规范我市物业管理,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国家有关法律、法规和《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于城市规划区内综合开发、配套建设的住宅区。
  非住宅区物业管理参照本办法规定执行。
  第三条 市房地产管理局(下称物业管理主管部门)主管本市城市住宅区物业管理工作。
  市建设、城管、物价、工商、交通、公安、环保、民政等部门和住宅区所在地街道办事处(镇)根据各自职责,共同做好城市住宅区物业管理的监督与指导工作。
        第二章 业主大会及业主委员会
  第四条 住宅区在交付使用后,入住率达 50%以上时,房地产开发单位应向市物业管理主管部门申请,市物业管理主管部门会同当地街道办事处(镇)、前期物业管理企业召开首次业主大会,选举产生业主委员会。
  老住宅区由市物业管理主管部门会同住宅区所在地街道办事处(镇)组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。
  第五条 业主大会由全体业主组成。业主大会须有半数以上投票权的业主出席方可举行。
业主大会由业主委员会负责召集,业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当就提议的事项召开业主大会临时会议。
召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主,并同时告知相关的居民委员会。
  第六条 业主大会履行下列职责:
  (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
  (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
  (三)选聘、解聘物业管理企业;
  (四)决定维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
  (五)制定、修改物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
  (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
  业主大会的决定,必须经出席会议的业主所持投票权的半数以上通过。业主大会所作出的制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,维修资金的使用和续筹方案的决定,必须经全体业主所持投票权的2/3以上通过。
  第七条 业主委员会由主任、副主任和委员组成,在业主中选举产生,其数额为单数,一般最低不得少于5人。业主委员会每届任期3年,其成员任期届满,可以连选连任。
  第八条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:
  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
  (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
  (四)监督业主公约的实施;
  (五)业主大会赋予的其他职责。
  第九条 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集,并应在会议召开7日前将会议通知书及有关材料送达每位委员。业主委员会会议应由全体委员过半数以上出席方可举行。业主委员会作出决定,采取少数服从多数原则。
  第十条 业主委员会应通过业主大会订立业主公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务等事项依法作出约定。
  业主公约的示范文本;由市物业管理主管部门统一制定。业主大会可根据本住宅区的实际情况修改、补充,并报市物业管理主管部门备案。
  第十一条 业主公约经业主大会批准后生效。已生效的业主公约对所有业主和非业主使用人具有约束力。
  业主公约以及业主大会、业主委员会作出的决定不得与法律、法规、规章相抵触。
  第十二条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
  业主大会、业主委员会应当配合居民委员会依法履行自治管理职责。业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会。
           第三章 物业管理企业
  第十三条 物业管理企业是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照,接受业主或者业主大会的委托,根据物业服务合同进行专业管理,实行有偿服务的企业。
  第十四条 新成立的物业管理企业,必须经市物业管理主管部门资质审查合格,报省建设行政主管部门批准,取得物业管理企业资质等级证书,并经工商登记注册后,方可从事物业管理工作。
  第十五条 物业管理企业的权利:
  (一)根据法律、法规和物业服务合同,拟订各项具体管理规定;
  (二)根据物业服务合同和有关规定实施物业管理,收取物业管理服务费用;
  (三)有权制止违反住宅区物业管理规定的行为;
  (四)要求业主委员会协助实施物业管理;
  (五)开展多种经营活动和有偿服务。
  第十六条 物业管理企业的义务:
  (一)履行物业服务合同;
  (二)接受业主委员会和业主的监督、检查;
  (三)制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划;
  (四)发现违反法律、法规和规章的行为,应及时制止并向有关行政主管部门报告;
  (五)接受市物业管理主管部门、其他有关行政主管部门及住宅区所在地街道办事处(镇)的监督、检查和指导。
  第十七条 物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内的设施,超越服务合同约定范围对业主开展有偿服务的,应当征得服务对象的同意。
         第四章 物业的管理、使用与维护
  第十八条 房地产开发单位应当在销售房屋之前,制定业主临时公约、选聘物业管理企业,签订前期物业服务合同。前期物业服务合同至住宅区业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。
  房地产开发单位与购房户签订的买卖合同应当含前期物业服务合同的内容。
  第十九条 房地产开发单位在新建住宅区时,应严格按照规划设计方案,将公共配套设施及物业管理设施同步建设到位,工程竣工后,必须有物业管理主管部门参与综合验收,验收合格的方可交付使用。
  第二十条 业主委员会成立后,市物业管理主管部门会同有关部门组织房地产开发单位向业主委员会移交物业资料,办理移交手续。
  第二十一条 物业资料移交给业主委员会后,业主委员会可按业主大会的决定续聘前期物业管理企业对住宅区实施物业管理。不续聘的,业主委员会按业主大会的决定,在市物业管理主管部门的组织下,采取招标方式,聘请其它物业管理企业对住宅区实施物业管理。
  业主委员会应与物业管理企业签订住宅区物业服务合同,并在合同签订30日内,报市物业管理主管部门备案。
  第二十二条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专营企业,费用从管理服务费中支出。但不得将整项服务业务委托他人。
  第二十三条 房屋的维修责任按下列规定划分:
  (一)房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用,由业主负责;
  (二)房屋的外墙面、楼梯、通道等房屋本体共用部位、共用设施由物业管理企业负责养护、维修与更新,费用从维修资金中支出;属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。
  房屋及附属设施影响市容或可能危害毗邻房屋安全及公共安全,按规定应当由业主修缮的,业主应及时修缮;拒不修缮的,由业主委员会委托物业管理企业修缮,由业主委员会委托物业管理企业修缮,费用由业主承担。
  第二十四条 住宅区内的共用设施,由物业管理企业统一负责管理、养护、维修与更新,费用从维修资金中支出;属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。
  第二十五条 住宅区内禁止下列行为:
  (一)擅自改变房屋的用途、结构、外貌;
  (二)占用通道、平台、道路、场地、停车场、屋面、楼梯、自行车房(棚)等堆放杂物或者进行违法建设;
  (三)损坏、占用绿化地;
  (四)乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔杂物、乱设摊点;
  (五)随意停放自行车和机动车辆;
  (六)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品;
  (七)发出超规定标准的噪音;
  (八)法律、法规和规章禁止的其他行为。
  第二十六条 业主装修房屋,应当遵守房屋使用说明书和业主公约的规定,并告知物业管理企业。物业管理企业应当将物业装修的禁止行为和注意事项告知业主,并与业主签订装修管理服务协议。业主应当遵守有关规定,并按装修管理服务协议的约定缴纳装修保证金。装修结束后没有违反协议的,物业管理企业应当在一个月内退还装修保证金。
  第二十七条 业主应当按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划要求,按有关规定办理手续,告知物业管理企业,并报有关行政主管部门批准。
         第五章 专用房屋及物业管理费用
  第二十八条 房地产开发单位移交住宅区时,应按以下标准向业主委员会无偿提供住宅区物业管理用房:
  (一)房屋总建筑面积为1万平方米以下的住宅区,应提供15—30平方米建筑面积的物业管理用房;
  (二)房屋总建筑面积为1万平方米以上2万平方米以下的住宅区,应提供50平方米建筑面积的物业管理用房;
  (三)房屋总建筑面积为2万平大米以上的住宅区,每增加1万平方米建筑面积,物业管理用房增加10平方米建筑面积;
  前款第一、二、三项,业主委员会办公用房为 15-25平方米建筑面积,其他的为物业管理企业办公用房。物业管理用房产权归业主所有。
  第二十九条 房地产开发单位移交住宅区时应以建造成本价向业主委员会提供商业用房,其标准为:
  (一)房屋总建筑面积为2万平方米以下的住宅区,应提供15—30平方米建筑面积的商业用房;
  (二)房屋总建筑面积为2万平方米以上的住宅区,每增加1万平方米建筑面积,商业用房增加5平方米建筑面积;
  商业用房的购置费用从住宅共用部位共用设施设备维修资金中垫支,并从商业用房的经营收入中回收。
  第三十条 本办法发布前已交付使用的住宅区,未按本办法规定的标准无偿提供物业管理用房的,原房地产开发单位应参照本办法第二十八条规定给予经济补偿。物业管理主管部门应专项用于购置物业管理用房,其产权为国有。
  第三十一条 商业用房和住宅区内其他有经济收入的共用配套设施、设备和场地,由物业管理企业按物业服务合同经营。
  第三十二条 房地产开发单位新建的住宅区必须按规定建立住宅共用部位共用设施设备维修资金。维修资金由业主缴纳,属业主所有,专项用于物业保修期满后房屋本体共用部位共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
  住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法由市政府另行制定。
  第三十三条 物业管理服务费由物业管理企业按月向业主或物业使用人收取,以独立住宅区为单位核定,实行分等定级,优质优价,具体标准由市价格行政主管部门会同市物业管理主管部门根据管理项目和水平核定,物业管理企业不得擅自扩大物业管理服务费的收费范围或提高收费标准。
第三十四条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业管理服务费用由房地产开发单位交纳。
  第三十五条 供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用事业单位,应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设备设施维修、养护的责任。
供水、供电、供气等单位应到户抄表、收费,到户确有困难的,应与物业管理企业签订委托收费和维修协议。
  第三十六条 住宅区物业管理服务费的收支项目,有关管理单位和使用单位每6个月至少公布一次,接受业主、业主委员会及有关部门的监督、检查。
            第六章 法律责任
  第三十七条 未取得资质证书从事物业管理的,由市物业管理主管部门没收违法所得,并依法予以罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第三十八条 物业管理企业挪用维修资金的,由市物业管理主管部门追回挪用的维修资金,给予警告,没收违法所得,并依法予以罚款;情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
  第三十九条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由市物业管理主管部门责令限期改正,给予警告,并依法予以罚款。
  第四十条 违反物业服务合同约定,业主逾期不缴纳物业管理服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不缴纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。
            第七章 附 则
  第四十一条 本办法所称物业,是指各类房屋及其配套的公用设施、设备和公共场地。
本办法所称业主,是指物业的所有权人。
  本办法所称物业管理,是指物业管理企业按照物业服务合同约定,通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主提供服务的活动。