江苏省淮安市人民政府办公室


淮安市政府办公室关于印发淮安市住宅电梯安全监督管理暂行办法的通知

淮政办发〔2008〕13号



各县（区）人民政府，市各委、办、局，市各直属单位，省属驻淮单位：

经市政府同意，现将《淮安市住宅电梯安全监督管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

淮安市人民政府办公室

二○○八年二月二十一日

淮安市住宅电梯安全监督管理暂行办法

第一章总则

第一条为了保障人民群众生命和财产安全，防止和减少事故，加强本市住宅电梯的安全监督管理，根据国务院《特种设备安全监察条例》、《江苏省特种设备安全监察条例》和国家有关规定，并结合我市实际情况，制定本办法。

本办法所称住宅电梯，主要是指7层及以上住宅楼内载人电梯。

第二条在本市行政区域内从事电梯销售、安装、改造、维修、日常维护保养、安全检验、使用以及相关管理活动，应当遵守本办法。

第三条江苏省淮安质量技术监督局是本市住宅电梯安全监督管理的行政主管部门。县（区）质量技术监督部门（以下简称质监部门）按照各自管理权限负责本行政区域内住宅电梯的安全监督管理工作。建设、安监、房管、工商、物价等行政管理部门应当按照各自职责，共同做好本市住宅电梯使用安全相关工作。

第四条各有关行政管理部门和特种设备安全检验机构（以下简称检验机构）在住宅电梯使用安全监管过程中，应当坚持便民原则，在电梯销售、安装、改造、维修、日常维护保养方面，为使用单位提供服务并加强指导。

第五条各级人民政府应当加强对住宅电梯使用安全工作的领导，协调解决电梯使用安全工作中的重大问题，预防事故发生。

第六条住宅电梯所有权人应通过合同委托相关物业服务组织承担其相应的住宅电梯使用管理责任。合同应明确签约双方的义务、职责和违约责任。

第七条住宅电梯使用管理单位应当建立健全电梯安全管理制度和岗位安全责任制度，承担安全管理责任。

第八条鼓励电梯使用环节的相关责任单位，参加电梯安全责任保险，增强防范和化解风险的能力。

第二章销售和安装等环节管理

第九条从事电梯销售、安装、改造、维修活动的单位应当履行下列职责：

（一）电梯销售单位应当将销售的电梯产品目录等有关资料报送质监部门。销售合同应由建设单位直接与有电梯制造许可证的制造单位或经其法人授权的代理商签订，销售单位不得签订转手合同。境外企业在本市销售境外制造的电梯，应当明确在中国境内注册的代理商，并由代理商承担相关的质量及相关的安全性能责任；

（二）从事电梯安装、改造、维修活动的单位应当在施工前到质监部门办理告知手续，并到检验机构申请安全监督检验。承担改造和重大维修工程的单位应当向使用单位提供改造和重大维修的质量合格文件；

（三）电梯的安装、改造、维修单位不得将其承揽的安装、改造、维修业务进行转包或者分包；

（四）拆除电梯应当委托具有相应电梯安装资质的单位承担，并签订安全施工合同，制订安全拆除方案。

第十条住宅建设单位在住宅图纸设计和电梯选购、安装、交付时，应当履行下列职责：

（一）住宅图纸设计中对电梯的选型、配置及备用电源的配备应当与住宅建筑结构、使用需求相适应，应当符合JG/T5010《住宅电梯的配置和选择》标准，其图纸应经建设行政部门审查，不得擅自变更；

（二）选购有相应资质的生产厂家生产，具有产品合格证书的电梯；

（三）电梯的安装由取得相应资质的单位承担，并保证安装的电梯经检验机构检验合格；

（四）向使用单位移交完整的电梯安全技术档案，并附有齐全的各项证书，提供有关安全使用的警示标志；

（五）在其与住宅电梯产权所有人签署合同承诺的质保期内，承担电梯日常维护保养和因质量原因对电梯进行维修而发生的费用。

第十一条本办法施行后，电梯更新改造资金按有关规定从物业专项维修资金中列支；电梯日常维护及电梯定期检验费用应在电梯运行使用费中列支，由电梯使用人按有关协议规定支付，按月纳入物业服务费中由受委托负责本住宅区管理服务的物业服务组织收取。

第十二条本办法施行前已出售的住宅电梯，没有建立物业专项维修资金或物业专项维修资金不足的，其更新改造资金由住宅电梯所有权人讨论筹集。

第三章使用过程管理

第十三条电梯使用单位应当确保电梯在使用过程中符合下列运行条件：

（一）在电梯轿厢显著位置标明有效的安全检验合格标志以及报修应急电话号码；

（二）有电梯安全使用的警示说明或者警示标志；

（三）确保电梯符合安全运行的通风、温度、湿度等环境要求；

（四）电梯消防、轿厢对外报警通话等系统的安全、可靠、有效。

第十四条电梯使用单位应当对电梯的安全使用履行下列安全责任：

（一）确保电梯经检验机构安全检验合格后才能投入使用，未经检验或检验不合格的电梯不得投入使用；

（二）对存在的安全隐患应及时整改，投入相应费用；

（三）按规定配备经过质监部门考核合格的电梯安全管理人员；

（四）制订电梯安全使用管理制度，对电梯的使用和运行安全负责；

（五）确定专人保管电梯层门三角（专用）钥匙，该钥匙只能在电梯检修、检验和发生紧急情况时，由有资质的持证人员使用；

（六）在电梯发生事故时，应及时组织排险、抢救，保护事故现场，并立即报告当地质监部门；发生人身伤亡事故的，应同时向公安、安全生产监督管理等部门报告；

（七）使用单位如无电梯日常维护保养资质的，应当委托具有资质的专业单位对电梯进行日常维护保养，签订日常维护保养合同；变更维护保养单位的，后续维护保养单位应确认被交接的电梯处于安全状态，同时向质监部门申领新的安全检验合格标志；

（八）不得使用无证人员从事电梯维修、日常维护保养和操作工作；

（九）制订电梯事故预防措施与应急预案，建立电梯安全技术档案；

（十）法律、法规规定的其它安全责任。

第十五条在用住宅电梯的定期检验周期为1年。使用管理单位应当在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，向检验机构提出定期检验申请。逾期未向检验机构提出定期检验申请的，除承担相关法律责任外，电梯的定期检验的周期日期不变。

第十六条电梯安全管理人员应当履行下列职责：

（一）做好电梯运行和管理记录，督促电梯维护保养单位做好质量检查和相关保养、故障、事故等记录；

（二）监督电梯维护保养单位定期检修、保养电梯；

（三）发现电梯运行安全隐患、需要停止使用的，向本单位负责人作出暂停使用的建议；对存有严重故障、继续使用有可能发生事故的电梯，可以决定立即停止使用，并报告本单位负责人及时组织整改；

（四）发现乘客出现本办法第十七条所列行为的应及时予以制止。

第十七条电梯乘用人员不得实施下列行为：

（一）违反电梯安全警示标识操作电梯；

（二）乘用明示处于非安全状态下的电梯；

（三）采用非正常手段开启电梯层门；

（四）拆除、破坏电梯安全警示标识、《安全检验合格》标志、报警装置和安全控制回路等电梯安全部件；

（五）运载超重货物和乘用超载电梯；

（六）违反电梯使用单位依法制定的有关电梯安全使用规定；

（七）让学龄前儿童单独乘用电梯；

（八）其他危及电梯安全运行或者人身安全的乘用行为。

第十八条电梯存在无法消除的严重事故隐患，无改造、维修价值，或者超过安全技术规范、标准、设计文件规定的使用期要求的电梯和使用单位认为需要报废的电梯，使用单位应当及时到质监部门办理注销手续。已报废的电梯严禁转让、出售和再次使用。

第十九条若电梯使用单位发生变更，应当由原使用单位到原登记机关办理注销手续后，由过户后的使用单位到质监部门登记注册。

第四章维护保养单位管理

第二十条在本市从事电梯日常维护保养活动的单位应当符合以下条件：

（一）具备相应的资质；

（二）在我市有固定的办公场所，有固定的维修保养联系电话，24小时有人值守；

（三）配备与从事的业务相适应的人员；

（四）建立健全安全质量保证体系、管理人员安全质量责任制、安全操作规程、安全质量检查考核制度等管理制度；

（五）法律法规规定的其它条件。

第二十一条维护保养单位应当按照维护保养说明书等提供的保养项目、方法和周期要求，制定日常维护保养计划，至少每15天对电梯进行一次维护保养，并做好保养记录。保养记录保存期不得少于4年。

第二十二条维护保养单位应当在所承担日常维护保养的电梯轿厢的显著位置，标明本单位的名称、报修和投诉电话。

第二十三条维护保养单位应当履行下列安全义务：

（一）接到电梯故障通知后应在规定的时间内赶到现场，及时排除故障、完成排险救援；

（二）对故障难以及时排除的，应当书面通知使用单位暂停使用电梯，故障排除前不得将电梯交付使用。对使用单位接到暂停使用电梯的书面通知后，无正当理由拒绝配合的，应当及时向质监部门报告；

（三）应切实履行与电梯使用单位签订的日常维护保养合同，不得使用无证人员和非本单位人员从事电梯日常维护保养工作。

第二十四条外地电梯维护保养单位在本市从事日常维护保养活动，应当具备第二十条规定的条件，并将有关资质等资料报送质监部门。

第五章检验监督管理

第二十五条检验机构应当取得法定资质后方可从事电梯安全检验工作，并接受质监部门的监督管理。从事电梯安全检验工作的检验检测人员应当经特种设备安全监督管理部门组织考核合格，取得检验检测资格，方可从事检验检测工作。

检验机构对检验合格的电梯应当及时出具检验报告，发放电梯安全检验合格标志。

第二十六条检验机构在实施安全检验活动中发现安全隐患的，应当书面告知使用单位；发现严重事故隐患时，应当书面告知电梯使用单位立即采取措施停止使用，并及时报告质监部门。

第二十七条质监部门应当加强对电梯的安全监督管理，具体包括：

（一）督促电梯使用单位落实电梯安全运行的基本要求；

（二）督促电梯使用单位落实安全管理责任制；

（三）组织对电梯制造、安装、改造、维修及维护保养单位进行安全质量保证体系的考核；

（四）根据需要，对检验机构的检验结果、鉴定结论进行监督抽查；

（五）法律、法规规定的其它安全监督管理职责。质监部门在对电梯进行安全监督管理过程中发现存在隐患问题的，应当责令责任单位限期改正，并发出特种设备安全监察指令，督促其及时予以整改。

第二十八条质监部门在接到电梯事故的报告后，应当立即赴现场组织调查处理；涉及人员伤亡的，应当按照国务院《生产安全事故报告和调查处理条例》（493号令）及有关法律、法规的规定调查处理。

第二十九条质监部门在进行安全监督管理时发现有下列情形之一的，应当提请建设、房管、工商等行政管理部门依法查处：

（一）电梯制造单位不符合国家规定的条件和安全技术规范要求，需要撤销相关证照或者核准内容的；

（二）电梯维护保养单位不符合规定条件被撤销许可后，需要撤销相关证照或者核准内容的；

（三）电梯使用单位未落实电梯管理安全责任，收到安全监察指令拒不改正，需要追究当事人责任或者对电梯使用单位的资质作出处理的；

（四）电梯使用单位未履行安全管理职责，需要追究有关当事人责任的；

（五）电梯井道建筑工程质量影响电梯安装，需要追究当事人责任的。

第三十条新建住宅内的电梯在投入使用前，建设单位应携带相关资料到质监部门登记，并将检验合格标志置于或附着于电梯的显著位置，同时将有关资料报送建设和房管部门。

第六章申诉和救援

第三十一条住宅电梯使用者、乘用人员发现电梯有下列等问题的，可以向质监部门等有关行政部门提出申诉或向消费者权益保护机构提出投诉：

（一）未按规定配置符合国家标准要求电梯的；

（二）由于业主和物业服务单位的原因，导致电梯无法正常使用的；

（三）电梯维护保养单位未按规定要求进行日常维护保养的；

（四）电梯超过安全检验有效期限继续使用的；

（五）由于电梯安全原因导致乘用人员发生伤害事故的；

（六）其它有关电梯安全使用方面的问题。

第三十二条受理申诉的部门应当对申诉进行登记，对提出的请求采用争议调解方式予以处理。

调解不成的，申诉人可依法向仲裁机构提请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第三十三条对下列申诉，有关部门应当作出不予处理的决定：

（一）法院、仲裁机构或有关行政机关已经受理或者处理的；

（二）对存在质量争议的电梯无法实施检验、鉴定的。

第三十四条为保障人民群众生命安全，在本市建立电梯应急报警救援社会网络，制订电梯关人故障排险救援应急预案。鼓励本市电梯维护保养单位参加排险救援网络，具体办法另行制订。网络成员单位在接到电梯关人故障报警后，城区一般应当在30分钟内赶到现场进行排险救援。完成救援后，使用单位对电梯存在的故障应当通知维护保养单位进行检修，排除故障后才能交付使用。对维护保养单位无正当理由拒绝配合的，应当及时向质监部门报告。

第七章附则

第三十五条对违反本办法规定的行为，由质监部门按照国务院《特种设备安全监察条例》、《江苏省特种设备安全监察条例》的有关规定予以处罚。

第三十六条本市其他电梯可参照本办法管理。

第三十七条本办法自2008年4月1日起实施。




建设部


关于贯彻《城市房地产管理法》若干意见的通知
建设部


各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、各计划单列市、省会城市建委、房地产管理局：
《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产法）是一部重要的国家法律，是房地产管理工作的法律依据。房地产法对房地产开发用地、房地产开发、交易和权属登记管理等主要管理环节确定了一系列法律制度和规定，内容十分丰富。各级建设行政主管部门、房地产管理部
门都要认真学习、深刻领会，在地方政府领导和有关部门的密切配合下，结合本地实际情况贯彻落实。
一、建立健全房地产行政管理体制，积极推进房地产管理机构改革。各地要按照房地产法和国务院国发［1992］61号文件精神，参照国务院批准的建设部“三定”方案，建立房地产行政管理机构，健全房地产行政管理职能，从组织上保障房地产法的贯彻实施。同时，要按照房地
产法第六条第二款和第六十二条的规定，根据房地产统一管理的客观需要，在地方政府的领导下，抓紧理顺房地产管理体制，建立起科学、合理的管理体制，以适应房地产管理工作的需要。
二、积极参与、认真做好国有土地使用权出让的有关管理工作。各级城市规划、建设和房地产管理部门要按照房地产法第十一条、第十七条和第四十三条的规定，根据各自的业务分工，积极参与做好土地使用权出让的有关管理工作，以纠正前一阶段一些地区脱离市场需求和开发能力，
违背城市规划，盲目出让土地的混乱状态。出让土地必须按建设用地计划和批准的年度出让国有土地使用权总面积方案实施总量控制，必须符合城市规划，必须有明确的开发期限和进度要求，要有基础设施配套建设的条件，并严格按法律规定的程序和权限审批。因此，对于拟出让的土地，
城市规划部门要审查其选址和布局是否符合城市规划，规划设计条件是否符合控制性详细规划的有关规定；建设主管部门要审查其是否有明确的开发项目，是否具备城市基础设施配套条件；房地产管理部门要审查其是否落实了拆迁安置房源和妥善的拆迁安置方案，以及地块上的房屋产权是
否已界定清楚。对不符合上述条件出让的或擅自出让的，均不得为其办理有关手续，强行建设的，要严格依法查处。
三、加强房地产权属登记发证管理工作，建立健全房地产产权产籍管理体系。房地产法第五章确立了我国房地产权属管理的登记发证制度。第六十条第二款规定，房地产权属的登记和房屋所有权证书的发放，必须是县级以上人民政府的房地产管理部门。因此，各级房地产管理部门要在
巩固原有房地产权属登记发证工作的基础上，严肃制止和纠正目前个别地区非房地产行政主管机构滥发房屋所有权证的不正常现象。对非法发放的房屋所有权证书，应公告宣布作废，限期到房地产行政主管部门办理房屋产权登记，经审查符合发证条件的，准予登记，发给建设部统一印制的
《房屋所有权证书》。
四、加强房地产市场管理，抓好房地产转让工作。各级房地产管理部门要依照法律赋予的职责，加强房地产市场管理机构建设，并对本地区的房地产市场管理工作进行检查，针对存在的突出问题，依法采取措施，严厉打击扰乱房地产市场秩序的违法活动，开拓房地产市场管理的新局面
。
要进一步加强房地产转让管理。凡房地产法第三十七条所列七类房地产，以及不符合第三十八条所列条件的，房地产交易管理部门不得为其办理交易手续，产权管理部门不得为其办理权属变更登记，要严格按照本法第二十五条的规定，加强对已出让土地的开发管理，抑制土地投机。对
于囤积土地、不按规定期限进行实际开发的，以及靠炒卖房地产哄抬地价、房价而获取暴利的，要依法坚决制止，严肃查处。
划拨土地使用权的转让，必须按国务院国发［1992］61号文件的规定，经当地房地产市场管理部门审查批准。房地产法对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让的土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种
是不改变原有划拨土地的性质，对转让方征收土地收益。各地房地产市场管理部门，对于准许转让并认为应办理出让的，按房地产法第二章第一节的规定办理出让手续；经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续的，应按房地产法第三十九条第二款的规定，并按照财政部（92
）财综字第172号文件规定，由房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时收取土地收益金上缴国家，或按规定作其他处理。
凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。
五、加强房地产估价和价格管理工作。各级房地产管理部门应按照房地产法第三十二条的规定，组织人力物力，积极做好房地产估价和价格管理工作。开展有关地价和各类房屋重置价的调查与测算，并按照国务院即将规定的具体办法，做好定期确定和发布工作。
房地产法第三十四条规定，国家实行房地产成交价格申报制度。该规定由原来实行的国家定价审批，转为交易双方自愿成交定价。各地要尽快完善房地产转让过程中成交价的申报、审查、核实和登记管理工作，使之规范化、标准化和程序化。
六、加强商品房预售管理。为了维护消费者利益，各地房地产管理部门要严格按照房地产法第四十四条的规定，尽快建立起商品房的预售登记和许可制度，加强监督和检查。凡未取得许可证明预售房屋的，要按房地产法第六十七条的规定予以处罚。
七、抓好房屋租赁管理工作。房地产法第五十四条对住宅用房和经营性用房的租赁作了不同的规定，各地要及时制定不同的租金政策，加强对房屋租赁的分类管理；要按房地产法第五十三条、第五十五条的规定，建立健全房屋租赁登记备案制度，严格规定出租房屋的条件，监督租赁契
约的制定和履行，凡是不适宜租赁的房屋应不予以登记，以维护租赁双方当事人的合法权益和房屋租赁市场的正常秩序；同时，应切实做好在房屋租赁登记过程中征收土地收益金的工作。
八、积极开展房地产抵押管理工作。各级房地产管理部门应与金融部门密切配合，尽快建立房地产抵押制度，推动房地产抵押业务的开展。加强房地产抵押评估和他项权利登记管理，并做好房地产抵押物的拍卖管理工作。除以出让方式取得的土地使用权的单纯抵押外，凡房地产的抵押
必须是房屋连同该房屋占用的土地使用权一起抵押，否则房地产管理部门不得为其办理有关手续。
九、加强房地产中介人员资格管理。房地产法第五十八条规定，国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。建设部、人事部是房地产价格评估人员资格认证的主管部门，凡房地产价格评估人员资格的取得，必须按建设部、人事部的有关文件精神执行，其它任何部门的自行规定一律无
效。各地还应按本法第五十七条的规定，严格规范房地产经纪等中介机构从业人员的从业标准，建立考试制度，经考试合格的方能准予从事经纪等中介业务。
十、加强房地产开发企业管理，建立健全开发企业备案制度。为了适应市场经济的发展和现代企业制度的建立，房地产法规定对房地产开发企业的设立实行直接登记制，登记的具体条件，建设部将会同有关部门制定，并报请国务院发布。
房地产开发企业应按照房地产法的规定，在工商登记、领取营业执照一个月内到县以上地方建设行政管理部门备案。凡在一个月内未办理备案手续的企业，城市规划、建设和房地产等行政管理部门不得办理规划、项目开工建设、商品房预售等各项手续。建设部门应及时与工商部门沟通
已登记企业的备案情况，对未及时备案的企业予以必要的处分。
对办理备案的房地产开发企业，建设部门应加强行业管理，根据企业的资金、资质等级、人员等条件对房地产开发企业进行等级管理，并颁发相应证书。应加强对房地产开发企业经营活动的指导和监督。要结合本地实际情况，制定不同等级企业承担相应开发任务的标准，逐步推行房地
产开发项目的招投标制度。
要切实保护开发企业的经营权，严禁对房地产开发企业乱摊派。要清理没有法律、法规依据的收费项目，对违反房地产法第六十九条规定的，要依法严肃处理。
十一、加强对房地产出让、转让收益的管理。各地建设主管部门要按照房地产法第十八条的规定，尽快落实具体措施，保证土地使用权出让金和土地收益金真正用于城市基础设施建设和土地开发。
十二、依法制定优惠政策，鼓励发展住宅建设。各地建设及房地产管理部门要结合“安居工程”和住房解危解困，按照房地产法第四条和第二十八条的规定，协调有关部门制定税收等方面的优惠政策，采取积极措施鼓励并扶持居民住宅建设。
十三、加强廉政建设，规范房地产管理工作。各级建设和房地产管理部门及其工作人员必须认真履行职责，严格执法，建立公开办事制度，不得利用职务和工作上的便利，索取他人财物，或者收受他人财物为他人牟取利益。发现上述情况的，要按照房地产法第七十条规定严肃处理。




1994年8月13日