湖南省湘潭市人民政府


湘潭市人民政府令 第６号

湘潭市物业专项维修资金管理办法





《湘潭市物业专项维修资金管理办法》已经２００４年６月２４日市人民政府第２８次常务会议通过，现予发布，自２００４年８月１日起施行。

　



市 长 彭 宪 法
二○○四年七月十六日


　



第一条 为保障物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修养护，维护物业产权人和使用人的合法权益，根据《物业管理条例》（国务院第３７９号令）及国家建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房〔１９９８〕２１３号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡本市城区范围内两个以上产权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，其共用部位、共用设施设备的专项维修资金（以下简称维修资金）的收取、使用和管理，适用本办法。
第三条 本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢物业内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、消防设施、煤气液化气管道、锅炉、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 市财政局和市房产管理局应当制定物业专项维修资金使用计划报批管理制度、财务预决算制度、审计监督制度以及业主查询和对帐制度。市房产管理局负责监督本市物业专项维修资金的管理和使用。
第五条 维修资金实行专户储存、业主决策、专款专用、政府监管、按栋建帐、核算到户的管理原则。
第六条 维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大中型维修和更新、改造。
第七条 首期维修资金按以下规定缴纳：
（一）出售的公有住房属多层住宅的由售房单位在售房款中提取２０％、属高层住宅的提取３０％，该部分维修资金属售房单位所有。
（二）多层住房出售时，由购房人按购房款２％的比例向售房单位缴纳，高层住房或设有电梯的多层住房出售时，由购房人按购房款３％的比例向售房单位缴纳。售房单位代为收取的维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
（三）拆迁安置实行房屋产权调换时，安置多层房屋的按安置房评估价的２％、安置高层房屋的按安置房评估价的３％由被拆迁人向拆迁人缴纳。拆迁人代为收取的维修资金属全体业主共同所有。
（四）其他物业和整栋住宅中的非住宅物业按照同类型住宅维修资金缴纳标准进行归集。
（五）开发建设单位的自用物业参照同类物业价格按本条第（二）项规定缴纳维修资金。
第八条 售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应代为收集首期维修资金。
公有住房售房单位应按本办法规定足额缴纳维修资金，并向购房人收取个人缴纳维修资金部分。
销售商品住房的售房单位在办理《商品房预售许可证》时，应向市房产管理局提交维修资金归集方案。
拆迁人在办理拆迁许可证时，应向市房产管理局提交维修资金收取方案。
以上单位在办理房屋产权登记手续前，须将归集的首期维修资金移交市房产管理局代管。
第九条 维修资金的管理在业主委员会成立前，物业维修资金由市房产管理局代管；业主委员会成立后，可根据业主大会的决议将维修资金移交给物业管理企业或业主大会决定委托的其他单位代管，未决定移交的，由市房产管理局继续代管。委托物业管理企业或其他单位代管物业维修资金应当签订委托合同，并报市房产管理局备案，同时应定期接受市房产管理局和业主委员会的检查与监督。
向物业管理企业移交物业维修资金应由物业管理企业和业主委员会双方负责人同时到市房产管理局办理移交手续。办理移交手续应提交下列资料（业主大会决定委托其他单位代管的，参照本条执行）：
（一）业主大会决议；
（二）委托合同；
（三）物业管理企业的资质证书和营业执照；
（四）物业管理企业授权委托书和经办人身份证明；
（五）银行帐号。
第十条 由市房产管理局代管物业维修资金的，市房产管理局应当委托专业银行（以下简称"受托银行"）办理维修资金存储业务。受托银行应当完善物业维修资金帐户的设立、储存、使用、查询等手续。维修资金代管单位和受托银行应当建立维修资金公示和查询制度。
市房产管理局代管的维修资金应当接受审计部门的监督。
第十一条 维修资金闲置时，除可用于购买国债或法律法规规定的其他用途外，不得挪作他用。
第十二条 维修资金自存入维修资金专户之日起，按国家规定的活期利率计息，利息净收益转作维修资金滚存使用及管理机构的业务费用。
第十三条 物业保修期内不得使用维修资金。维修资金的使用，由物业管理企业提出使用计划和方案，经业主委员会提交业主大会审议批准后或物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上业主签字同意后实施。维修资金由市房产管理局代管的，由市房产管理局核定划拨，符合本办法规定使用条件的，应在七个工作日内核定划拨。
第十四条 业主委员会成立前，需使用维修资金的，由售房单位或物业管理单位提出使用方案，经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上业主签字同意后，由市房产管理局核定划拨。
物业共用部位和共用设施设备出现需紧急维修的情况，不及时维修将严重影响业主利益或房屋安全的，业主委员会及时组织维修所发生的费用可在维修资金中列支。维修资金由市房产管理局代管的，经市房产管理局核实后拨付。
第十五条 使用维修资金，由业主按其拥有产权的房屋建筑面积分摊，每使用一次后应及时核算到户，在该户所缴纳的维修资金中扣减。
第十六条 维修资金不足首期归集的维修资金的３０％时，经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过的业主大会决定，由业主委员会或物业管理企业按业主所拥有的房屋建筑面积比例续筹。续筹额应不低于首期归集的维修资金总额的７０％。
第十七条 业主转让房屋所有权时，维修资金余额随着房屋所有权同时过户。原业主交纳的维修资金剩余款，由物业受让人向原业主支付，当事人另有约定的从其约定。
第十八条 物业管理企业发生更换时，其代管的维修资金帐目应当经业主委员会审核。需移交给新的物业管理企业的，应当办理移交手续。帐户转移手续应当由双方交接之日起一个月内报送市房产管理局备案。
第十九条 禁止任何单位和个人挪用维修资金。
维修资金代管单位违反本办法规定，挪用维修资金或者造成维修资金损失的，应依法承担行政责任和民事责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十条 有条件的单位，可以对房屋共用部位、共用设施设备的维修给予资助。业主可以用住房公积金中住房大修费用作为共用部位、共用设施设备维修资金的支出。
第二十一条 维修资金未委托市房产管理局代管的，由业主委员会根据国家有关规定和本办法制定本物业管理区域维修资金的管理制度，经业主大会通过后执行，并报市房产管理局备案。
第二十二条 市房产管理局是本市的物业管理主管部门。购房者不按规定缴纳维修资金的，市房产管理局不予办理其房屋产权证书；本办法实施前，商品住房和公有住房出售后未建立维修资金的，由市房产管理局责令其限期追补维修资金本息；逾期仍未足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取或未足额提取额每日万分之三的罚款。
第二十三条 非住宅物业专项维修资金的管理参照本办法执行。


《个体工商户登记管理办法》释义
卫 勇

第一章　总　　则
第一条　为保护个体工商户合法权益，鼓励、支持和引导个体工商户健康发展，规范个体工商户登记管理行为，依据《个体工商户条例》，制定本办法。
【释义】本条是关于立法目的和根据的规定。
《中华人民共和国宪法（2004年修正）》（以下简称《宪法》）第十一条“在法律规定范围内的个体经济、私营经济等非公有制经济，是社会主义市场经济的重要组成部分。国家保护个体经济、私营经济等非公有制经济的合法的权利和利益。国家鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，并对非公有制经济依法实行监督和管理。”规定了发展个体经济的原则，《个体工商户条例》（以下简称《新条例》）和《个体工商户登记管理办法》（以下简称《办法》）严格遵循保护、鼓励、支持、引导、管理之顺序原则。
同时，本条明确了制定本规章的直接上位法依据为《个体工商户条例》。本法规确定此法规名称，一是突出个体工商户这一主体法的法律地位，和公司法、个人独资企业法、合伙企业法对应；二是回归宪法对个体工商户这一非公有制经济政策这一顺位性，不再突出强调“管理”的特征；三是给力扶持发展这一民生就业体，扩大就业，缓解我国在相当长的一个时间内的就业压力。
另外，本条规定的行政管理仅是基于个体工商户登记管理行为，并且属于“规范”管理，所谓规范，就是体现教育为主、处罚为辅的原则。《城乡个体工商户管理暂行条例》（以下简称《旧条例》）虽然没有规定具体的罚款数额，但是《城乡个体工商户管理暂行条例实施细则(1998修订)》（以下简称《实施细则》）规定的行政处罚幅度区间为一千元至一万元，新条例规定的最高处罚额度仅为4000元，这也鲜明的体现了规范的特点。
同时，《新条例》没有像《旧条例》第十九条那样在立法时，一并列举并适用其它违法行为，也就是说《新条例》重点规制的个体工商户的登记行为，规制的范围较《旧条例》大为缩小。个体工商户违反登记管理，适用《新条例》和《办法》处理；违反产品质量、食品安全等其它法律法规，适用其它相关实体法律处理，这主要是因为当前我国的法律制度已经基本健全，对个体经济的管理思维已经发生了根本转变。
第二条　有经营能力的公民经工商行政管理部门登记，领取个体工商户营业执照，依法开展经营活动。
【释义】本条是关于个体工商户登记的申请资格的规定。
《新条例》取消了申请设立个体工商户的身份限制，从《旧条例》第二条规定的“有经营能力的城镇待业人员、农村村民以及国家政策允许的其它人员”扩大为《新条例》第二条的“有经营能力的公民”。那么究竟扩大的具体内容是那些呢?仅仅是扩大了到《新条例》第二十七条规定的永久性居民中的中国公民和台湾地区居民吗？《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》和《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》及其系列补充协议是国务院签署或者批准的法规性文件，和《新条例》具有同位阶的法律效力。2004年10月27日《〈内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排〉补充协议》签署。根据补充协议，自2005年1月1日起允许香港永久性居民中的中国公民依照内地有关法律、法规和行政规章，在内地各省、自治区、直辖市设立个体工商户，无需经过外资审批。《新条例》作为后法和专门法最多算是整合，对此的规定不算是扩大。本质上看，依然是有经营能力的中国公民，变化的仅仅是城镇待业人员而已，也就是不受国家政策限制的有职业的城镇人员也可以聘请雇工兼业从事个体，农村村民专职和兼业从事的情形依然如此，《旧条例》“国家政策允许的其它人员”也是《新条例》“有经营能力的公民”的应有之义，目前国家政策不允许从事经商活动的人员依然也是《新条例》禁止的登记对象。所以说所谓的“扩大”，实际上是略有变化，但是变化不大。
《新条例》使用“领取”一词直接表示公民申请这个潜在的前提行为，似有不宜。领取一词严格的说可以包括但不是当然的包括公民申请这一行政许可的自主主动行为。《旧条例》第二条规定的“可以申请”、“依法核准”程序和用词，从目前来说，依然是较为严密的立法语言表述。但结合《办法》第九条的规定，申请似乎又包含在其中。
　　第三条　个体工商户的开业、变更和注销登记应当依照《个体工商户条例》和本办法办理。
　　申请办理个体工商户登记，申请人应当对申请材料的真实性负责。
【释义】本条是关于个体工商户登记类别、依据和登记材料的规定。
本条是对废止的《个体工商户登记程序规定》（以下简称《登记程序规定》）的吸收，明确规定了个体工商户登记的具体类别有设立登记、变更登记、注销登记三种。
个体工商户登记的依据是《新条例》和《办法》，要按照《新条例》和《办法》的具体规定依法进行核准登记。
本条第二款本是《行政许可法》第三十一条的规定，但是在《登记程序规定》中并没有做出明示的规定，这次《办法》作为一款单独做出规定，意在强调个体工商户登记也是重在形式审查。值得注意一点的是行政许可法强调的是申请人“对其申请材料实质内容的真实性负责”，而本办法表述的是申请人“对申请材料的真实性负责”，言外之意申请人不仅要对其申请材料实质内容的真实性负责，也要对其申请材料形式内容的真实性负责，即换言之，申请人要对所提交的申请材料的真实性不管内容还是形式都要负全责。哪些是实质内容哪些是形式内容，这要依据申请人提交的申请材料的具体情形分析。比如材料内容、材料格式、材料签署等等。
　　第四条　工商行政管理部门是个体工商户的登记管理机关。
　　国家工商行政管理总局主管全国的个体工商户登记管理工作。
　　省、自治区、直辖市工商行政管理局和设区的市（地区）工商行政管理局负责本辖区的个体工商户登记管理工作。
　　县、自治县、不设区的市工商行政管理局以及市辖区工商行政管理分局为个体工商户的登记机关（以下简称登记机关），负责本辖区内的个体工商户登记。
【释义】本条是关于个体工商户登记管理的主管机关、地域管辖机关和登记机关的规定。
个体工商户登记管理工作的主管机关是国家工商行政管理总局；地域管辖机关是各省、自治区、直辖市工商行政管理局和设区的市（地区）工商行政管理局；登记机关县、自治县、不设区的市工商行政管理局以及市辖区工商行政管理分局四种。
本条第四款的本意是个体工商户的登记机关为县级工商行政管理部门。但是目前工商部门机构名称设置各地有一定差异，有些工商分局实质是行使工商所的职能，有些工商分局本是市辖区工商行政管理分局性质，但是没有按国务院规定设置为分局，而是设置为局，如果基于本办法条款字面含义理解，就难于准确理解本条的立法本意，即由基层县级局行使具体登记职能，地级市以上工商机关着重行使登记管理指导职能。
对一些经济开发区、保税区等专属区，不属于按行政区划设置的工商机关，也就不属于地级市政府设置的区一级政府所属工作职能部门，因此原则上也就没有个体工商户登记权限，其登记由其相应行政区划内县级政府所在地的县级工商部门办理或者委托办理；如果这些专属区属于地级市工商机关的派出机构，按规定不属于行政区划县级工商部门的派出机构，也就不属于登记机关受托登记的主体范围。本来按经济区划设置工商所，按行政区划设置工商局是不会有错位的，关键是一些地方政府要求或者地级市工商部门工作需要，根据经济区划设置了一些直属工商所或者一些类似市辖区工商行政管理分局的机构，造成了乱象。
第五条　登记机关可以委托其下属工商行政管理所（以下简称工商所）办理个体工商户登记。
【释义】本条是关于委托行使登记权的规定。
《个体工商户条例（征求意见稿）》曾规定 县、自治县、不设区的市、市辖区工商行政管理部门所属的工商所为个体工商户的登记机关。但是这个属于最基层派出机构性质的工商所似乎要承担个体工商户登记机关的职责，不太符合行政权限和行政管理的复杂现状，所以最终国家工商总局的想法无果而终。
委托的原因主要是基于遵循便民原则的需要。
委托的形式、条件、范围等事项，按照《国家工商行政管理总局关于印发个体工商户分层分类登记管理办法的通知（工商个字[2005]26号）》和《国家工商行政管理总局关于印发个体工商户委托登记管理实施意见的通知(工商个字[2006]第74号)》的规定执行。
特别是委托范围，在没有新的规定出台前，亦应严格遵循“经营项目涉及前置许可、专项审批的个体工商户登记注册，仍由市、县工商行政管理局以及大中城市工商行政管理分局负责办理。”的原则执行。不宜全面委托。
个体登记权的委托只能是纵向委托、直接委托。委托方是县、自治县、不设区的市工商行政管理局以及市辖区工商行政管理分局这一层级的特定主体，受托方只能是其委托方的下属工商行政管理所这一类特定的派出机构，不能横向委托或者转委托，主要是基于行政监督的需要和登记权限地域管辖的限制。
第二章　登记事项
第六条　个体工商户的登记事项包括：
　　（一）经营者姓名和住所；
　　（二）组成形式；
　　（三）经营范围；
　　（四）经营场所。
　　个体工商户使用名称的，名称作为登记事项。
【释义】本条是关于个体工商户登记事项的规定。
需要说明的是何谓“包括”？这对理解登记事项的具体项目有一定帮助，所谓“包括”，包含、总括，侧重指包含列举的对象或者强调的对象，而不是包罗全部。所以，本条所列举的对象也可以说是部分列举，是列举的主要登记事项。这对理解《新条例》和营业执照上的载明事项有一定帮助。这和《旧条例》第九条表述的“个体工商户应当登记的主要项目”也是一致的，有些项目虽然没有在新条例和《办法》列举，但是依然是申请表式上登记记载的对象和内容，比如从业人员和资金数额。
　　第七条　经营者姓名和住所，是指申请登记为个体工商户的公民姓名及其户籍所在地的详细住址。
【释义】本条是关于登记事项“经营者姓名和住所”含义的规定。
公民经申请登记为个体工商户后，其居民身份证或者户口薄上登记的“公民姓名”转变为个体工商户营业执照上载明的“经营者姓名”。
住所是指为使法律关系集中于一处而确定的自然人或法人的地址，是公民生活和进行民事活动的主要基地或中心场所。公民经申请登记为个体工商户后，公民在居民身份证或户口薄上登记的“住址”转变为个体工商户营业执照上载明的“住所”。何谓“住址”？住址就是居住的地址，指城镇?乡村?街道的名称和门牌号数，也即法条所谓的“户籍所在地的详细住址”。 也有一说，认为住所和住址的内涵和外延是一致的，是指同一个概念。
《民法通则》规定，公民以他的户籍所在地的居住地为住所，经常居住地与住所不一致的，经常居住地视为住所。“经常居住地”应当理解为连续居住1年以上的居住地，并有长期居住的目的。如果公民由其户籍所在地迁出后，尚未迁入另一地，又无经常居住地的，仍应以原户籍所在地为住所。所以公民在非原籍申请办理个体工商户登记时，要视申请人住所的具体情况，住所登记一般以“户籍所在地的居住地”为原则，以“经常居住地”为例外。证明经常居住地的文件有工作证、房产证、居住证、纳税证明、养老保险缴费证明等法定证件。但是，《个体工商户登记文书格式规范》填写须知明确，经营者住所，以经营者身份证载明住址为准，这只是民法规定的一般情形。其中，港澳居民、台湾居民的住所需填写经营者在大陆的相关信息。
　　第八条　组成形式，包括个人经营和家庭经营。