大陆“婚前按揭房”如何归属的判例解读

张晓达 律师

2004年12月22日

一.大陆法院判例

2002年10月台商王先生在上海买了一套商品房，首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚，当时王先生所买的房产已升值至100万民币，婚后双方共同偿还贷款。2003年11月，夫妻双方因感情不和闹离婚，当时该房产的市值已经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时，张女士认为，该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外，其他的部分属于夫妻共同财产,即140-40-5=95万,要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为,该房产是自己的婚前个人财产.结婚后仍然归自己所有，因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院。
法院经审理后，一审判决该房产为王先生个人财产，归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款，王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服，上诉到二审法院，最终二审法院维持原判。

二.婚前按揭房产归属问题分析

这里我们要讨论的“婚前按揭房产”，是单纯指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买（限为个人行为，排除夫妻双方婚前已有合意的共同购房行为，此时可能房屋已为双方婚前共有财产），婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。实际上，上述案例的核心是如何界定婚前按揭房产，进而确定如何分割婚前按揭房产的问题。

财产分割是离婚中最容易遇到的问题，很多人对一项财产到底属于个人财产还是夫妻共有财产总是弄不明白，特别遇到房产时就更加复杂了。买房从签合同到付首付、办理银行按揭贷款，再到办理产权证、偿还到款要经历很长一段时间，一个人很有可能在这期间结婚又离婚，上面的案例便是其中一例。那么此时婚前按揭房产到底如何归属呢？

1.法律对一般婚前财产的原则性规定

大陆现有的法律法规没有就婚前按揭房产的分割问题做出明确的规定，只是就一般的婚前财产的分割做出了规定，即除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化未个人财产。这里尤其要提醒大家注意“婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财”这一点，因为在2001年大陆修订《婚姻法》前，最高人民法院的司法解释曾经有过明文规定：婚前个人财产经过4年或者8年后可视为夫妻共有财产，但现在的法律对此问题做了重大改变。

2.剖析婚前按揭房产的分割

上述对婚前财产分割的原则性规定，套用到婚前按揭房产的分割上即可理解为“一方在结婚前购买的房产属于一方婚前个人财产”，然而仅凭此理解仍然会让人疑惑重重，需要进一步剖析：

（1）何为“婚前”？何为“婚前购房”？

从上面的分析不难看出，婚前按揭房产的分割中有两个关键的时间点：一是“婚前”到“婚后”的时间点；二是“购房”时间点，即什么时候开始算是购买了房产。
对于前者，答案很简单，鉴于在大陆通常情况下结婚需要进行登记才被视为合法婚姻，因此，夫妻双方自大陆民政部门领取《结婚证》之日可视为“婚前”到“婚后”的时间点，而其他诸如订婚、举行婚礼等时间点都不具备法律上的意义。

对于后者，比较困扰，在购房一系列的过程中到底哪个才是“购房”时间点？例如：在婚前签了购房合同，付了首期款，婚后才进行按揭贷款，并办了《房产证》，那哪个才是“购房时间点”？
有人认为，鉴于房产在法律上属于不动产的范畴，而根据大陆相关法律的规定购房人真正获得所购房屋所有权的时间点为办理完房屋的过户手续，取得《房产证》之日，因此，认为获得房屋产权证书之日为即为“购房”时间点。还有人认为，判断这一问题关键是看房价款是在婚前以个人财产支付，还是婚后以共同财产支付的。
实际上，上述观点在理解“购买”这一概念时过于狭隘了，因此由此得出的结论也有失偏颇，考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性，应当以签订购房合同的时间为“购房”时间点，签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质。

（2）按揭购房过程中各方的法律关系如何？“共同还贷”如何补偿对方？

婚前个人所购房屋为个人财产已确定无疑，然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款，难道不会对房屋的所有权产生任何影响么？有人提出过这样的观点：在偿还完所有银行贷款前，应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分，婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益，这属其个人财产；而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后房产权益，这部分是夫妻双方的共有财产，应作为夫妻共同财产进行分割。
在弄清楚这个问题之前，应当先弄清按揭购房各方的法律关系，即购房人、出卖人（如开发商）和贷款银行三方的关系。简单地说，购房者与开发商是房屋买卖关系，而购房人与银行则是房款借贷关系。当购房人与开放商签订了购房合同，并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商帐户，同时也办理了房产证后，购房合同双方都已经履行完了合同义务，双方已经结束了购房合同的关系。在此之后，购房人向偿还银行借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的债券债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。

如果婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款，可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务，因此，离婚时欠款的一方应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给另外一方，这正如文章开头所引用判例中法院最终的判决一样。

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劳动部 国家发展计划


劳动和社会保障部、国家发展计划委员会、国家经济贸易委员会、财政部、民政部、建设部、中国人民银行、国家工商总局、国家税务总局关于推动社区就业工作的若干意见
劳动和社会保障部 国家发展计划委员会 国家经济贸易委员会 财政部 民政部 建设部 中国人民银行 国家工商总局／国家税务总局
劳社部发(2001)7号




各省、自治区、直辖市劳动和社会保障厅（局）、计委、经贸委（经委）、财政厅（
局）、民政厅（局）、建设厅（建委）、中国人民银行分行、工商行政管理局、地方
税务局：
为贯彻落实党中央、国务院关于积极扩大就业和推进社区建设的要求，把社区建设和扩大就业有机结合起来，着力拓宽社区就业门路，引导和帮助更多下岗职工和失业人员在城市社区服务领域实现再就业，现就推动社区就业工作提出如下意见：
一、把社区就业工作摆上社区建设的重要位置
推进社区建设是新时期我国城市经济和社会发展的重要内容。扩大就业是促进经济发展和维护社会稳定的重要保证，也是宏观调控的一项重要任务。各地要按照中共中央、国务院关于推进社区建设的要求和扩大就业的总体部署，把社区就业工作摆在社区建设的重要位置，统筹考虑，整体规划，协调推进。要紧密结合产业结构调整和城市社区建设的发展进程，以城市社区为依托，以市场需求为导向，按照产业化的发展方向，大力开发社区就业岗位，促进下岗职工和失业人员再就业。为推动这项工作的开展，今后在评估社区建设成果时，将把社区就业岗位开发和社区就业情况作为一项重要考核指标。
二、多渠道开发社区就业岗位
当前开发社区就业岗位的重点是，结合社区居民多方面、多层次生活服务的需要，大力开发托幼托老、配送快递、修理维护等便民利民服务岗位，特别是面对居民家庭和个人的家政服务岗位；结合驻社区企业事业单位、政府机关剥离部分社会服务职能的需要，开发物业管理、卫生保洁、商品递送等社会化服务岗位；结合对企业退休人员实行社会化管理的需要，开发健身、娱乐以及老年生活照料等工作岗位；结合社区组织建设、公共管理和公益性服务的需要，大力开发社区治安、市场管理、环境管理等社区工作岗位，特别是开发社区保洁、保安、保绿、车辆看管等社区公益性就业岗位，对下岗职工和失业人员中年龄较大、再就业困难且家庭收入低的人员实施就业援助。
按照“十五”计划提出的以市场化、产业化和社会化为方向，扩大就业，加快发展服务业的要求，鼓励和支持下岗职工和失业人员在社区组织起来就业和自谋职业，创办各种便民利民的社区服务企业等社区就业实体。各地应积极鼓励下岗职工和失业人员以个体、私营等各种经济形式，兴办投资少、机制灵活、适应性强的社区服务型小企业从事社区服务，实现自谋职业；鼓励企事业单位、街道基层组织等兴办以安置下岗职工和失业人员为主的就业型中小企业、劳动就业服务企业等社区就业实体。劳动就业服务企业要适应市场、转变观念，拓展社区服务领域，努力提高吸纳就业的能力。
三、落实和完善再就业优惠政策
继续执行从1998年以来中共中央、国务院提出的促进下岗职工和失业人员再就业各项优惠政策，特别是落实好工商登记、场地安排、税费减免、资金信贷等方面的优惠政策。各级税务机关要按照国家税务总局《关于下岗职工从事社区居民服务业享受有关税收优惠政策问题的通知》（国税发〔1999〕43号）的规定，对下岗职工从事社区居民服务业项目取得的收入，在规定年限内免征营业税、个人所得税、城市维护建设税和教育费附加，将税收优惠政策切实落到实处。各级工商行政管理部门要认真落实《关于认真贯彻落实党中央、国务院〈关于切实做好国有企业下岗职工基本生活保障和再就业工作的通知〉的通知》（工商个字〔1998〕第120号）提出的对下岗职工从事社区居民服务业的，三年内可免收工商行政管理行政性收费等项政策，为下岗职工自谋职业和组织起来就业提供优质服务。各级财政部门要按照国家有关规定，加强对社区就业工作的资金支持。各级金融机构要按照《国务院办公厅转发国家经贸委关于鼓励和促进中小企业发展若干政策意见的通知》（国办发〔2000〕59号）和《关于进一步改善对中小企业金融服务的意见》（银发〔1998〕278号）的有关政策规定，切实加强对下岗职工和失业人员自谋职业和组织起来兴办社区服务小企业等社区就业实体的金融服务。采取切实有效的措施，运用企业互保、联保、贷款保险、多渠道筹资建立担保基金等形式，解决好下岗职工贷款担保问题。各级建设、城市规划主管部门及相关部门和街道办事处，应在符合城市规划的前提下，积极帮助下岗职工和失业人员解决好从事社区服务业的场地安排、项目经营等方面遇到的实际问题。
各地、各部门要建立健全优惠政策检查督查制度、部门协商通气制度、社会举报监督制度，加大督促检查力度，及时协调解决政策执行中存在的问题。要认真清理各种行政性收费，明确免收费用项目和减收费用标准。全面推广一些地方将有关优惠政策印在《再就业人员优惠卡》上，发到下岗职工手中，并对部门收费进行登记的经验，让下岗职工直接了解政策，并加强群众监督，更好地把社区就业各项优惠政策落到实处。
四、切实加强社区就业服务和再就业培训
按照《国务院关于印发完善城镇社会保障体系试点方案的通知》（国发〔2000〕42号）提出的要求，各地劳动保障部门就业服务机构要把工作职能主动向社区延伸和拓展，并在当地政府领导下，与民政等部门相互配合，统筹规划，合理布局，建立起市、区、街三级社区就业服务工作网络。已建立劳动力市场信息网的城市，要努力把网络联接到街道和社区居委会，发挥街道等基层组织的优势，充分采集社区岗位需求信息，并及时将信息送到下岗职工和失业人员面前。各级公共就业服务机构要积极探索社区就业服务的有效方法，通过开展有针对性的职业指导、开设专门服务窗口、实行劳动保障事务代理等措施，帮助下岗职工和失业人员切实转变就业观念，并为他们提供代管档案、代缴保险、代办有关证明等项就业服务，引导他们在社区实现再就业。
加强再就业培训，提高社区就业人员的就业能力。结合社区就业实际需求，努力开发适应社区就业岗位需要的再就业培训项目和培训课程，采取实用有效的培训方式方法，为下岗职工和失业人员在社区就业创造有利条件。大力推广创业培训，培养一批创办社区就业实体的带头人，以培训促进创业，以创业带动就业。
五、着力解决好社区就业难点问题
针对下岗职工和失业人员从事社区服务业存在的社会保险接续等难点问题，进一步完善相关政策措施。制定灵活有效的办法，依法将下岗职工和失业人员自谋职业和组织起来兴办的社区服务企业等社区就业实体纳入社会保险覆盖范围。社会保险经办机构要与相关部门密切配合，及时向出中心人员讲清接续社会保险关系的程序、办法和个人帐户基金的结存情况。对在社区再就业的人员可以开设专门的社会保险经办窗口，方便其参保。要加强对参保人员社会保险档案及个人帐户的管理并随时提供查询服务。根据社区就业的特点，结合本地实际情况，研究制定灵活就业形式的相关政策，解决好从业者劳动关系处理、合法权益保障、劳动争议仲裁等具体问题。
六、加强部门配合，落实工作责任
开展社区就业工作，需要各级政府高度重视，各部门密切配合，协调运作，并动员和依靠各方面的力量。已建立再就业工作领导小组和再就业工作部门联席会议制度的地区，要在领导小组和联席会议的统一领导和协调下，形成在政府领导下，部门之间分工合作、街道基层组织广泛参与、社会各界关心支持的工作局面，推动社区就业工作健康开展。劳动保障部门要积极协调有关部门，制定社区就业发展规划，完善促进下岗职工和失业人员在社区领域实现再就业的各项政策措施，加强对社区从业人员的就业服务和再就业培训，制定社区从业人员参加和接续社会保险的办法。重点要指导好社区就业百家重点联系城市的实施工作。民政部门要会同有关部门把社区就业工作纳入社区建设以及社区服务业的发展规划，通过加强社区建设，发展社区服务业，努力增加社区就业岗位，促进下岗职工和失业人员在社区领域实现再就业。各级财政、建设、工商、税收、银行等部门要按照各自的职能，进一步研究制定促进社区就业工作开展的政策措施，细化落实各项优惠政策的具体操作办法，为下岗职工和失业人员自谋职业和组织起来就业提供帮助和支持。
各地要充分发挥宣传舆论的导向和监督作用，使全社会都来关心和支持社区就业工作。要积极利用各种宣传媒介，通过集中宣传、定期现场咨询、现场会等形式，把社区就业的各项政策，宣传到每个单位及每个下岗职工和失业人员。要大力宣传开展社区就业工作的典型经验和做法，宣传下岗职工和失业人员在社区就业取得成功的事迹，开展耐心细致的思想政治工作，引导他们转变观念，适应市场，在政策的引导和支持下，自强自立，自主创业，尽快实现再就业。


2001年5月8日